不動産投資で節税できる仕組みとは？効果の高い年収や知っておくべき4つのポイントについて解説

LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部です。

節税目的で不動産投資に関心がある方で「不動産投資は節税にならない？」「不動産投資で節税できるは嘘？」といった疑問を抱えている方もいらっしゃるでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資で節税できる仕組みを始め、効果が高い年収額や知っておくべきポイントについて解説します。

不動産投資で節税できる仕組み 

まず、所得税や住民税が不動産投資で節税できる仕組みについて解説します。

不動産投資で得た所得にかかる税金とは？

不動産投資のおもな収入となる家賃収入は、3つある不動産所得の中の「土地や建物などの不動産の貸付け」に該当。この不動産所得で得た収入には、所得税がかかります。

不動産所得の金額は「不動産による収入額 − 必要経費」によって計算され、この金額の大小によってかかる税金が異なるのです。会社員の場合には、給与の課税所得額と不動産所得を合算した金額に所得税がかかります。

参考：No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)｜国税庁

不動産投資は節税にならない？

不動産投資によって、所得税・住民税などで結果的に節税効果が得られます。不動産投資による節税効果が期待できるのは、おもに所得税です。上述のとおり、不動産投資の所得は、本業で得た課税所得額と合わせます。物件の取得費用の減価償却による会計上の赤字の損益通算によって、所得を圧縮することにより節税効果が得られます。損益通算とは、赤字を他の黒字で相殺すること。つまり、不動産投資によって出た赤字を本業の給与所得と相殺できるということです。

そして減価償却とは、ざっくり言うと価格が高い何年も使えるものの費用を何年かに分けて計上するという考え方です。年間の利益が1億円の企業が2億円の設備投資を行い、その年に全額計上すると1億円の赤字になってしまいます。しかし、そのような設備投資は1年で消費するものではなく、何年も使って利益を得るために行うものです。このような企業の実際の経営に即した形で費用を計上するために、減価償却という考え方は整備されています。

この減価償却費は会計上は費用と計上して所得を圧縮できますが、実際には費用として出ていかないため手持ちの資金を多く残せることもポイントです。

不動産投資の節税には確定申告が重要

不動産投資で最大限の節税効果を得るためには、確定申告をしっかりと行うことが重要です。確定申告で経費や損益通算の申告を行うことで、所得が圧縮できます。また、確定申告では、青色申告を選ぶことも大切。青色申告は申告の手間が増えますが、最大控除額が増えるという大きなメリットがあります。

不動産投資で節税効果が期待できる年収額とは？

不動産投資で大きな節税効果が期待できるのは、どの程度の年収の方なのでしょうか。以下で、不動産投資で高い節税効果が期待できる年収について解説します。

年収1200万を超える人は不動産投資で節税効果が期待できる

年収1200万円を超える方は、売却益を狙った不動産投資によって節税効果が期待できます。例えば、サラリーマンで給与所得が年収で1200万円以上ある方は、節税目的の投資が向いていると言えるでしょう。

課税所得金額が900万円を超える目安の年収は、1200万円です。課税所得が900万円を超えた場合、以下の表のとおり所得税の税率は33%以上になります。

課税所得金額	税率	控除額
1,000円 〜 194万9,000円	5％	0円
195万円 〜 329万9,000円	10％	9万7,500円
330万円 〜 694万9,000円	20％	42万7,500円
695万円 〜 899万9,000円	23％	63万6,000円
900万円 〜 1,799万9,000円	33％	153万6,000円
1,800万円 〜 3,999万9,000円	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

不動産物件を購入から5年以降に売却した場合の売却益にかかる譲渡所得税率は20%ですので、課税所得が900万以上の方で13%の差があります。それぞれの年収や取得する物件にもよりますが、100万円以上の節税になる可能性が高いでしょう。

一方で、課税所得が900万円以下の場合には、譲渡所得税率との差は最大で3%に留まります。数万円程度の節税のために、高額な不動産に投資するリスクを負うことは現実的とは言えないでしょう。

課税所得が900万円以下の人が節税効果を得るには

もちろん、課税所得が900万円以下の方が、不動産投資で節税効果を得られないわけではありません。長期譲渡所得による節税を目的とした場合の不動産投資が向いていないというだけです。減価償却による通算損益による給与所得の圧縮や、青色申告によって控除額を増やすといった方法をしっかりと行えば、節税効果が期待できるでしょう。

不動産投資で節税効果を得るために知っておくべき4つのポイント

不動産投資で節税効果を最大化するために、知っておくべきポイントについて解説します。

確定申告は青色申告

確定申告の方法は、青色申告を選びましょう。確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。結論として、青色申告を選択した方が、高い節税効果が得られます。

青色申告は、複式簿記という手間のかかる帳簿付けが必要。その分、基礎控除額に加えて、最大65万円の青色申告特別控除を受けることが可能です。

白色申告は単式簿記で帳簿付けの手間は少ないというメリットはありますが、控除額は青色申告よりも少ないため節税効果は低くなります。

経費計上可能な項目を理解する

不動産投資のどのような項目が経費となるか、しっかりと理解しておきましょう。

不動産投資で節税をするためには、適切な経費の計上が大切です。経費が多くなればその分総所得が減るため、かかる所得税が少なくなります。

不動産投資で経費として計上できるおもな項目は、以下のとおりです。

• 管理費
• 修繕費
• 修繕積立金
• 不動産管理会社への委託料
• ローンの利息
• 各種税金
• 減価償却費
• 保険料

損益通算のために減価償却費は確実に申告

損益通算のための減価償却費の申告は確実に行ってください。建物は耐用年数の範囲内であれば、物件の取得費用を減価償却費として分けて申告できます。

それぞれの建物構造の耐用年数は以下のとおりです。

• 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：47年
• 重量鉄骨造：34年
• 軽量鉄骨造（骨格材の厚みが3mm以上、4mm以下）：27年
• 木造：22年

上記の耐用年数以内であれば、中古の物件でも減価償却が可能です。例えば、5000万円の物件でシミュレーションを行うと、耐用年数が残り10年だった場合、1年目に500万円、2年目に500万円といった形で実際の支出はなしで10年に分けて経費計上が行えます。

参考：減価償却資産の耐用年数表 – 東京都主税局

家族への給与支払い

確定申告で家族への給与の支払いを経費計上すれば、節税効果が高まります。

まず、家族への給与支払いを行う場合には、不動産投資に関わる業務の一端を担っていることが前提です。そして、家族への給与を経費として計上するのであれば、確定申告は青色申告で行う必要があります。青色申告は家族への給与を「専従者給与」という経費として計上可能です。専従者給与については、事前に税務署に届け出が必要となる点に注意してください。

不動産投資の節税での失敗事例

不動産投資によって節税は可能ですが、想定した効果が得られず失敗するケースもあります。以下で、 不動産投資の節税での失敗事例について解説します。

節税だけが目的で不動産投資を始めてしまった

節税だけが目的で、リスクについて理解せずに不動産投資を始めた場合には失敗する可能性が高いです。家賃収入を得ることが、不動産投資の基本。家賃収入によってキャッシュフローを確保できている状態でなければ、賃貸経営を続けることは難しくなります。

減価償却によって不動産所得が赤字となることで、損益通算で所得の圧縮できます。だからといって、赤字を増やそうとすることはおすすめできません。減価償却を除いた状態で赤字の場合には、金融機関から経営状態が悪いと判断されて次の融資が受けられないといった状態に陥る可能性もあります。また、空室などで赤字が続けば、住宅ローンの返済ができなくなるというというリスクも考えられるでしょう。

賃貸経営によって利益の獲得を目指し、その上でできる範囲内での節税対策を行うことが大切です。

節税効果の低い物件を選んでしまった

節税効果の低い物件を選んでしまった場合には、期待する節税効果が得られない場合があります。新築区分マンションは耐用年数が長いため、減価償却による節税はあまり期待できません。家賃収入によって所得が増え、より多くの税金の支払いを収めることになる可能性もあります。

減価償却と譲渡所得税によって節税を行う場合、耐用年数が短い木造築古物件がおすすめです。耐用年数を超えた物件は「耐用年数 × 20%」で、耐用年数を計算します。木造物件の場合には「22 × 0.2」となり、4年で減価償却が可能です。需要が高い利回りのよい木造物件であれば、4年という短期間で不動産価値が大きく下落する可能性は低いため、大きな節税効果が期待できます。

物件選びに悩んだら、プロに任せる不動産クラウドファンディング

不動産投資で節税効果を得るには、節税効果の高い物件を選び、経費計上可能な項目について十分に理解して、確定申告を忘れずに行う必要があります。そのため、不動産投資初心者が、気軽に行える節税方法とは言えないでしょう。

安定した経営を続けて節税効果を得るには、不動産投資に関する知識が不可欠です。もしも、節税効果を得るために不動産投資に関する知識を学びたいのであれば、不動産クラウドファンディングがおすすめ。少額から現物不動産投資に近い感覚でリスクを抑えて運用ができるため、不動産投資に対する理解を深める上で最適な方法です。

まずは不動産投資に対する知識を不動産クラウドファンディングで身に付けてから、節税にチャレンジしましょう。

【監修者】CFP資格保有者　宮脇英寿
中学高校の数学教師を経てファイナンシャルプランナーの道に進む。年間100世帯以上の個別相談に対応しながら、確定拠出年金や住宅ローン、ねんきん定期便の見かた等各種セミナー講師も担当。住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引士の資格も保持。

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