不動産投資ローンの審査は厳しい？住宅ローンとの違いや必要な年収など知っておくべき5つのポイント

LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部です。

不動産投資ローンの審査は、借り入れの目的が異なるため住宅ローンよりも審査は厳しいです。もしも、ローンを組んで不動産投資を始めたいと考えている場合には、押さえるべきポイントを理解しておく必要があります。そこでこの記事では、不動産投資ローンを組むために知っておくべき、住宅ローンとの違いや審査を通過するために知っておくべき5つのポイントについて解説します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

まず、基礎知識となる不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて解説します。

不動産投資ローンと住宅ローンの目的の違い

住宅ローンと不動産投資ローンは、根本的に借り入れを行う目的が異なります。

住宅ローンは、自分が住む物件の取得を目的に組むローン。住宅ローンの審査は、信用情報に問題がなく安定した収入があれば、高所得者でなくとも審査に通る可能性は高いです。

不動産投資ローンは、収益を得ることを目的に物件を取得するために組むローン。そのため、不動産投資のローンは住宅ローンよりも厳しくなります。事業資金の借り入れのようなものと考えると、事業計画や現実的な返済プランが求められることも理解しやすいでしょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの金利の違い

不動産投資ローンと住宅ローンの金利の違いは、貸し倒れのリスクの高さによって違いがあります。

住宅ローンの金利は、年利0.5%から2.0%程度。給与収入が返済原資となり、貸し倒れのリスクが低いため、低金利となっています。返済原資とは、借入金の返済に充てる資金を指します。

一方で、不動産投資ローンの金利は、金利1.5%から4.5%程度です。融資金額は不動産投資ローンが大きくなる傾向があります。しかし、返済原資となる家賃収入は安定して得られるとは限りません。空室や家賃滞納といったリスクがあるため、貸し倒れのリスクは住宅ローンよりも高いです。

不動産投資ローンと住宅ローンの審査基準の違い

不動産投資ローンと住宅ローンの審査基準は、個人の信用度に物件の収益性が加味される点が違います。

住宅ローンで融資の審査基準となるのは、個人の属性に対する信用度です。属性には、

• 年収
• 勤続年数
• 貯蓄金額
• 借入金額
• 金融事故の履歴

などが含まれます。

不動産投資ローンでは、上記の属性に加えて、物件の収益性について厳しく審査されます。

• 物件のエリア
• 築年数
• 家賃設定
• 物件の売買履歴

などが見られるため、不動産投資ローンを組むためには、物件選びも重要になるのです。なお、金融機関によって審査の基準は異なります。一度審査が通らなかった場合でも、違う銀行では審査が通ることもあります。個人の属性の信用度だけでなく、物件の収益性についてもチェックされる不動産投資ローンは、住宅ローンと比較して借り入れの難易度が高いと言えるでしょう。

不動産投資ローンの大きなメリットはレバレッジ効果

不動産投資ローンを利用する上で、大きなメリットはレバレッジ効果が期待できることです。レバレッジ効果とは、少ない資金でも融資を受けることで大きな投資効果を得られることを指します。

上述のとおり、住宅ローンは、自分が住む物件を取得するために組むローンです。一方で、不動産投資ローンは物件に投資を行って利益を得るためにローンを組みます。物件の購入という観点では同じですが、その目的が異なるため融資金額・金利・審査基準などに違いがあるのです。

不動産投資によって大きな利益を得るためには、レバレッジ効果を考えて借入金額と金利の適切なバランスを取りましょう。

不動産投資ローンの審査で知っておくべき5つのポイント

不動産投資のローンを組むための知っておくべき審査のポイントについて、詳しく解説します。審査の厳しい不動産投資ローンを組むためにはどのような準備が必要か知りたい方は、ぜひ以下の内容を参考にしてください。

不動産投資ローンを組むために必要な年収

不動産投資ローンを組める年収の目安は、700万円以上と言われています。あくまでも目安ですので、700万円を超えているからといって、必ず不動産投資ローンを組めるわけではありません。

不動産投資ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。メガバンクの場合には特に厳しい基準を設けているため、審査に通るための目安は年収1000万円以上と言われています。年収が1000万円以下の方は、より審査が通りやすいネット銀行・地方銀行・日本政策金融公庫の利用を検討しましょう。

また、年収が700万円以下であっても、物件価格の20%以上を自己資金で用意できれば、審査に通る可能性は高くなります。

不動産投資ローンの申込者の属性と信用情報について

不動産投資ローンを組む際は、申込者の返済能力を判断するための属性や借金の借入状況といった信用情報もチェックされます。

属性や信用情報としてあげられるのは、おもに以下の内容です。

• 収入や雇用形態の安定性の高さ
• 勤務先の安定性の高さ
• 配偶者の有無などの家族構成
• 他に契約しているローンの有無
• 所有している資産の金額
• 金融事故の履歴の有無
• 健康状態

融資を行う金融機関は、貸し倒れにならずに返済が見込めるかを判断したいと考えます。そのため、「年収が高い」「企業規模が大きく勤続年数が長い」「他のローンの契約がない」「持病がない」といった方は、ローンの審査に通る可能性が高くなります。

取得する収益物件の担保価値

取得する物件が収益物件としての担保価値が高ければ、不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。

金融機関の不動産の価値を測る基準は、公示地価・路線価・固定資産税評価額などです。その他にも、耐用年数が長い重量鉄骨造やRC造の建物構造の物件は担保価値が高くなります。

また、物件の実質利回りも重要視されるポイントです。実質利回りとは、

（1年間の家賃収入の合計 － 年間の諸経費） ÷ （物件価格 ＋ 購入時の諸経費） × 100

で計算される表面利回りよりもより現実的な利回りを指します。そのため、実質利回りが高ければ収益性が高いと判断されるため、担保価値も高いと判断されるのです。不動産投資ローンの審査を申請する場合には、投資対象の物件の担保価値の調査を自分自身でも行うとよいでしょう。

不動産物件の資産価値

物件の担保価値と合わせて、資産価値の高さも不動産投資ローンの審査では重要。万が一ローンの返済が行われない状況になった場合に、金融機関は担保として不動産を回収します。その際に、物件の資産価値が高ければ、金融機関はローンの残高に補てんできる金額が大きくなるので損失を抑えることが可能です。

一般的に資産価値が高いと考えられている物件の特徴は、以下のとおりです。

• 交通の便がよい
• 周辺環境が充実していて生活しやすい
• 建物構造がしっかりしていて、新耐震基準を満たしている
• 災害のリスクが低い立地

上記の4つをすべて満たすとベストですが、最低限どれか1つでも満たす物件を選ぶと不動産投資ローンの審査が通りやすくなるでしょう。

賃貸経営者としての信頼性の高さ

賃貸経営者として信頼性が高いと判断されれば、不動産投資ローンの審査を受けるうえでプラスになります。

不動産投資は、賃貸経営という事業としての側面がある投資方法です。そのため、事業の経営者として一般常識やビジネスパーソンとしての振る舞いができることが求められます。金融機関はきちんと返済ができるか、また万が一滞った場合にどのような対応を取るのかといった点を重要視しています。

不安を抱かれないためには、しっかりと経営計画を立てることはもちろん、賃貸経営者として信頼される誠実な振る舞いも大切です。

不動産投資ローンの最適な金利と返済期間

不動産投資ローンを組むときは、低い金利で長い返済期間を設定することがベスト。以下で最適な金利と返済期間の考え方について解説します。

イールドギャップが3%以上となる金利を設定する

不動産投資ローンを組む際の金利は、できるだけ低くするべきです。最低限、イールドギャップが3%以上になるように設定しましょう。イールドギャップとは、「実質利回り − ローン金利」で計算されます。イールドギャップが3%以下になると得られる利益が低くなり、突発的な支出や金利の上昇といったリスクに備えることが難しくなるでしょう。

返済期間は30年が目安

融資の返済期間は、30年が目安です。短い返済期間であれば、利息の支払いが少なくなり、借金からも早期に解放されます。しかし、月々の返済金額が多くなれば、キャッシュフローの確保が難しくなることが考えられます。

例えば、30年の返済期間の不動産投資ローンを15年で返済した場合、月々の返済金額は単純に2倍になります。実質利回りを圧迫するため、上述のイールドギャップ3%以上を設定することは困難になるでしょう。

また、キャッシュフローが圧迫された状態になると、不動産投資の対象を拡大しようと考えたときに融資が受けづらくなるというデメリットもあります。返済期間は金利とのバランスを考えて、キャッシュフローを圧迫しない長期に設定しましょう。

不動産投資の収支のシミュレーションは必ず行う

不動産投資ローンを組む際は必ずシミュレーションを行って、キャッシュフローの計算を行いましょう。シミュレーションを行い、目標から逆算して現実的な収支計画が立てられれば、不動産投資ローンの審査の際も有利になるというメリットもあります。以下のサイトを利用すると比較的簡単にシミュレーションが行えるのでおすすめです。

収益・投資物件 簡易収支シミュレーション 不動産投資連合隊

不動産投資シミュレーション – 高精度計算サイト

「不動産投資ローンが借りられない…」場合の対策 

ローンの契約状況や年収に不安があり、不動産投資ローンが借りられないかもしれないと考えている方向けに、以下でその対策方法について解説します。

自己資金を増やす

自己資金を増やすと、不動産投資ローンによる融資を受けられる可能性が上がります。物件価格の20%以上の自己資金があれば、一般的には審査が通りやすくなると言われています。年収に不安があるのなら、収入のアップと合わせて、貯蓄や投資によって自己資金を増やしましょう。

すぐに不動産投資ローンを組むことはできませんが、自己資金を増やすことは効果的な対策です。焦って借りられる範囲での物件を取得するためにローンを組むよりも、収益が見込めると慎重に判断した物件を取得した場合の方が不動産投資で成功する可能性は高くなるでしょう。

借りやすい金融機関に申請

審査が通らなかった場合には、よりローンを組める可能性の高い金融機関に申請するのも効果的な対策の1つです。メガバンクやネット銀行といった一般的な金融機関で審査が通らなかったのであれば、日本政策金融公庫へ申請するとよいでしょう。

日本政策金融公庫は、日本政府が出資を行っている一般の金融機関の役割の補完や社会状況への対応といった日本の国民の生活向上を目的として運営されている金融機関です。そのため、すべての方が審査を通るわけではありませんが、他の金融機関と比較するとローンを組める可能性が高いでしょう。

不動産投資会社に相談

個人の属性ではなく、不動産物件の担保価値や資産価値の評価が低いことが問題な場合には、不動産投資会社に相談するとよいでしょう。

不動産投資会社は、金融機関と提携している場合があります。そのような不動産投資会社が提供している投資用物件は、金融機関によって担保価値の評価が行われている場合があるのです。そのような物件を選べば、担保価値や資産価値の低さと言った問題がクリアできます。

また、不動産投資の専門知識を持ったプロに相談することで、物件の取得後の運用のアドバイスを受けられることもメリットです。

資金に不安があるときは少額から始めよう

不動産投資ローンは、個人の属性だけでなく物件の投資価値も審査されるため、融資を受けることは簡単ではありません。

また、ローンを組んで物件が取得できたとしても、賃貸経営には少なからずリスクがあります。それをケアするためには、不動産投資に関する知識を継続的に学び、積極的な情報収集を行いながら賃貸経営に取り組む必要があるでしょう。

自己資金や年収といった属性に不安があるのなら、少額から始められてプロに運用や管理を任せられる不動産クラウドファンディングがおすすめです。不動産クラウドファンディングへの投資で自己資金を増やし、物件を見極められる知識を身につければ不動産投資ローンの審査も通りやすくなるでしょう。

【監修者】CFP資格保有者　宮脇英寿
中学高校の数学教師を経てファイナンシャルプランナーの道に進む。年間100世帯以上の個別相談に対応しながら、確定拠出年金や住宅ローン、ねんきん定期便の見かた等各種セミナー講師も担当。住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引士の資格も保持。

> 募集直前・募集中のファンドはこちら