リスクと投資家保護の仕組み
不動産クラウドファンディングで
発生するリスク
- 不動産クラウドファンディングのリスクってどんなのがあるの？
- 代表的なものとして、以下の３つのリスクがあります。
01物件価値の下落
不動産市場は経済状況、地域の開発、政府の政策、天然災害など様々な外部要因に影響されます。これらの要因が不利な方向に動くと、投資対象となる物件の価値が下落する可能性があります。
物件価値が下落すると、再販時の価格が予想よりも低くなることで投資家の元本や利益が減少するリスクがあります。特に短期間での価値下落は、プロジェクトのキャッシュフローに悪影響を及ぼすことが考えられます。
02プロジェクトの遅延
プロジェクトによっては建設、リフォーム、法的手続きなど多くのフェーズを経るため、さまざまな要因で遅延することが考えられます。例えば、建築許可の取得遅延、建設業者とのトラブル、材料の供給遅延などが挙げられます。
プロジェクトの遅延は、投資家にとってのリターンの遅延を意味します。また、遅延によって追加のコストが発生することもあり、それが投資リターンを圧迫する可能性があります。
03事業者の倒産
1号・小規模1号ファンドにおいては、事業者が予期しない事態により倒産してしまった場合、プロジェクト自体が中断される恐れがあります。この場合、投資家が出資した元本は債権者により差し押さえられ、元本の一部、もしくは全額を回収できなくなるリスクがあります。
※契約内容や保証、資産の担保などがどの程度設定されているかによって、投資家リスクは変動します。
投資家を守る仕組み
- いろいろリスクがあって不安だなあ…
- ご安心ください！不動産クラウドファンディングには投資家を保護するための仕組みがあります。
元本毀損リスクから守る優先劣後
優先劣後方式は、多くの不動産クラウドファンディングで採用されている投資家保護の仕組みです。投資家の出資分を優先出資、事業者の出資分を劣後出資と呼びます。事業、もしくは裏付け資産となる不動産価格の下落が起きた場合、その元本毀損は劣後出資分から負担されます。劣後出資分以上の下落幅とならない限り、投資家が損をすることはありません。
劣後出資の割合はプロジェクトごとに定められており、一般的には劣後出資割合が大きい方が安心といえます。出資する際は必ずチェックしてみるようにしましょう。
事業者の倒産リスクから守る倒産隔離
不動産クラウドファンディングでは、投資家は不動産事業を運営する事業者と契約して利益の分配をうけますが、万が一事業者が倒産した場合には分配金も出資金も戻ってこないかもしれません。そのような事業者の倒産リスクから投資家を守るのが倒産隔離です。
倒産隔離では、対象不動産を保有し出資を募る会社と、事業を運営する会社(事業主体)が別となります。出資を募る方の会社をSPC(特別目的会社)と呼び、仮に事業主体である運営者が倒産したとしても対象不動産を保有しているのはSPCであるため、投資家の出資金は倒産した運営会社のバランスシートから「隔離」され、直接影響を受けることはありません。
※1号・小規模1号ファンドは倒産隔離スキーム対象外です。
リスクを把握して投資しよう
- 投資家を守る仕組みがあるなら安心ですね！
- はい、安心して投資していただけるためのさまざまなルールづくりがされています。
ただし、元本保証はありません。
元本が100%保証されることはありません
投資する前にリスクがどこにあるかを確認してから投資を行いましょう
不動産クラウドファンディングには投資家を保護するためのさまざまな仕組みがありますが、元本が保証されているわけではありません。物件価値が劣後出資分以上に下落すれば元本毀損となりますし、プロジェクトの遅延に伴い償還時期も遅くなった結果投資効率が悪化することも考えられます。
リスクがどこにあるかは対象の不動産やファンドの設計次第なので、ご自身でしっかり契約前書面の内容を確認してから投資を行いましょう。
