ウィスタリアプラザ　世田谷区下馬　一棟ビル

中長期運用型は任意組合型の不動産投資クラウドファンディングです。中長期で定期的に配当を実施しながら、債券や銀行預金等より高いリターンを目指す投資商品です。

【なぜ任意組合型なのか】

任意組合型の場合、万が一事業者が倒産しても投資家における不動産持分に変わりはない為、別の事業者により運用を継続することができます。不動産と事業者の倒産リスクを隔離することで、中長期での保有において事業者リスクを低減させることを目指します。

※別の事業者を立てて運用する場合、一定の手続きが必要になります。

【中長期運用型の特徴】

運用期間が中長期であるため、投資家様は何度もファンドに出資申込みをする手間がなく、ほったらかしで資産運用しながら、半年に一度の定期的な配当を得ることができます。 さらに、半年に一度、手数料無料で売却する機会が設けられているため、ファンドそのものの運用期間は中長期であったとしても、投資家様のニーズに合わせた運用期間で資産運用が可能となる設計となっています(※)。

※配当を保証するものではありません。
※売却を保証するものではありません。
※中途売却時に返還される金額は、その時の不動産市況により変動する可能性があります。

中長期運用型ファンドについての詳細はこちらをご覧ください。

留意事項

本ファンド募集においては、一口あたりの出資金額を10万円といたします。

また、先着方式を採用しており、応募率が120%まで達した段階で募集を終了いたしますので、事前にご了承ください。

スケジュールに記載の当選者入金期日は2023年7月4日まで募集を行った場合の最終入金期日です。各投資家様の入金期日は、出資確定日から15日後となりますので、事前にご了承ください。

なお、投資家様からの合計出資金額が4億円に満たない場合、ファンドは不成立とします。ファンド不成立となる場合には、出資申込そのものが無効となり、払込いただいた出資金がある場合は全額返金いたします。

本ファンドは、東急東横線 祐天寺駅から徒歩14分、東急田園都市線 三軒茶屋駅から徒歩15分に位置する、店舗付事務所ビル（土地及び一棟建物）を投資対象としています。

中長期にわたり本物件を保有・運用し、入居テナントから得られる安定した賃料収入を配当原資とするファンドです。

また、任意組合型のスキームを採用しており、各投資家様は出資割合に応じて対象物件の持分を所有する組合員となります。本ファンドにおいては1号事業者であるTRIAD社が業務執行組合員として組合事業に参加し、事業の管理・運用を行います。

現在TRIAD社が本物件を保有しており、ファンド組成に伴い本組合がTRIAD社から本物件を取得します。本件に関しては、外部調査機関に価格調査を依頼しており、その結果、調査価格は48,800万円と報告されています。
COZUCHIを運営するLAETOLI社としては、本組合の取得価格がかかる調査価格よりも割安な金額であるため、組合の取得価格としては妥当な価格であると判断しています。（本ファンドの募集金額の元となるファンド簿価には、物件の取得価格に加え不動産取得税をはじめとしたファンド組成にかかる他諸費用を含みます）

豊かな自然に囲まれた閑静な高級住宅街である下馬

本物件が所在する下馬エリアは、繁華街として知られる三軒茶屋エリアや、高級住宅街として人気の祐天寺エリア・学芸大学エリアに囲まれた閑静な高級住宅街であり、東急田園都市線や東急東横線が最寄路線となります。
本物件周辺には、東京ドーム約1.7倍の広さを持つ「世田谷公園」や、目黒区まで約3キロ続く「蛇崩川緑道」が位置し、四季折々の豊かな自然が楽しめます。

本物件は最寄駅からはやや距離があるものの、前面道路である都道420号（通称三宿通り）は複数のバス路線が通る主要幹線道路であり、人の往来は比較的多いため、マンションのほか物販店舗や飲食店舗が沿道に立地し商業地域を形成しています。

物件詳細

物件に関するその他の情報および補足事項は下記の通りです。

【その他情報】

＜土地＞
形状   ：不整形
接面関係 ：角地
主たる道路：南西、幅員14.9〜16m、都道
その他道路：北東、幅員5.8m、都道

＜建物＞
名称   ：ウィスタリアプラザ
家屋番号 ：116番22
物件種別 ：店舗・事務所（現況）
築年月日 ：平成2年11月8日（築32年）
総戸数  ：6戸（別途、賃貸駐車場1区画あり）

【補足事項】

・直近の純収益は年額約2,000万円（運営収益約2,500万円、運営費用約500万円）
・建物については、2018年から現在まで、総額約4,600万円をかけて、5階貸室部分のフルリフォームや外壁補修、屋上防水工事、エントランスをはじめとした大規模修繕工事を実施しています。今後大きな支出を伴う工事は予定しておりません。
・前面道路の都道420号（通称三宿通り）は都市計画道路(※1)に指定されており、将来的に道路の拡張工事が行われる可能性がありますが、役所へのヒアリングの結果、事業決定化については未定とのことです。

(※1)都市計画道路とは、生活利便性の向上や計画的な街づくりのために、将来的に道路の拡張や延長計画が決定している、都市計画法により定められる道路のことです。都市計画道路には2段階あり、道路工事を計画するも着手時期が未定の段階を「計画決定」、着手が決定している段階を「事業決定」といいます。

店舗、事務所共に相応のテナント需要が期待できる立地特性

本物件は三宿通りに面した角地に位置しています。三宿通り沿いにはマンションの他、飲食店やスーパー等の物販店舗が立ち並ぶ商業地域を形成しており、本物件も相応の店舗需要が期待できます。
また、本物件の事務所区画はそこまで規模が大きくなく、背後に住宅街が広がる立地特性を鑑みると、純粋な事務所需要の他、スタジオやアトリエ利用などの需要も期待できます。

本ファンドページ公開時点（2023年5月末時点）において、本物件の1～2階は店舗、3～5階は事務所として賃貸されており、満室稼働中（空室率0%）です。5階テナント以外は複数回契約更新の履歴があり、長期に渡り入居し、過去の稼働率も安定しています。
加えて、5階テナントは2019年に居室内の工事を行い内装を一新したことにより、同規模水準の他フロアよりも高い賃料にて賃貸することに成功しています。

中長期にわたって安定した運用を目指す

任意組合型ファンドとして、中長期にわたって安定した運用を目指します。
今後も引き続き、テナント視点に立った資産管理を行い、安定した収益の確保、および投資家様へ想定利回りを上回る4%以上での配当実施を目指し、収益最大化を図ります。

なお、本ファンド運用期間途中での売却が事業利益を最大化させると判断した場合は、その時点で売却し、得られたキャピタルゲインを投資家様に配当しプロジェクトを終了させる可能性があります。