六本木事業用地Ⅱ フェーズ3

本ファンドは、都営地下鉄大江戸線 六本木駅から徒歩3分に位置する約91坪の土地及び建物3棟の共有持分(※1)2分の1を投資対象としています。

前回ファンドに引き続き、本物件に現在居住する共有者1名と協議を進め、共有状態を解消し完全所有権化した後、開発用地として売却しキャピタルゲインの獲得を狙います。

共有者との共有持分状態を解消する合意は概ね出来ておりますが、共有物分割請求訴訟という方法を採ることで事業利益の最大化が狙えるため、フェーズ3へ再組成します。

(※1)共有持分とは、複数人で共に一つの不動産を所有する際の各共有者の所有権割合をいいます。共有持分のある不動産は、一定の重要行為については単独の意思で自由に利用・処分ができず、共有者全員の合意が必要となります。そのため、不動産を単独で所有する完全所有権の場合と比較して、低い資産評価がなされることが一般的です。

(※2)共有物分割請求訴訟とは、共有持分を持つ共有者一人がその他各共有者に対して、「不動産を自分一人の名義にさせて欲しい」と申し出る行為のことです。法的に強制力があるため、他の共有者は共有状態を解消するため、手続きを進めなければなりません。

「職・住・遊」が融合する六本木

本物件が所在する港区六本木は、青山、麻布などの一等地に隣接し、「職」「住」「遊」全ての要素が融合する富裕層から人気のあるエリアです。都内の中心に位置することから、都内各地のみならず都外広域へのアクセス性に優れます。

近年、再開発が進んだことで「六本木ヒルズ」や「東京ミッドタウン」などの都内の人気スポットが建築され、現在も多くの商業施設の出店ニーズがあるエリアです。

実際、エリア内では現在も多くの開発が進み、2024年10月竣工予定として、住友不動産が主導する地上21階建高層ビルの建築が進められています。

マンション開発や飲食出店に優れた立地

本物件は、都営地下鉄大江戸線および東京メトロ日比谷線の2路線が交差する地下鉄六本木駅まで徒歩3分と駅接近性に優れます。

本立地は歓楽街に隣接していながらも落ち着いた雰囲気があり、住環境は良好であるため、マンション用地としての需要は高い立地です。また駅からも近く、飲食店舗の出店先としても適切な立地といえます。

また、投資対象は共有持分であることから、完全所有権を取得した場合と比較して、大幅に割安な金額で取得できています。加えて、フェーズ2で実施した確定測量により敷地面積が登記上の面積よりも約14％増加したことから、さらに1坪あたり取得単価が下がっています。

一般的に不動産の取引価格は単価をベースに、各物件の面積を乗じた価格で決まります。本物件敷地は登記簿上約80坪ですが、フェーズ2にて確定測量を行った結果、実測約91坪あることが確定しました。本物件の敷地面積が登記上の面積よりも約14％増加したことで、本物件の資産評価は上昇したと考えています。

また、共有者との協議状況に関して、共有持分状態を解消する合意は概ね出来ております。
これまでの経緯について、フェーズ1では、共有者との協議がほとんど始まっておらず、共有状態解消に消極的な場合も考慮し、4つのシナリオを想定していました。

①共有者と共に売却をして、共有者と利益を分け合う。
②共有者の共有持分を先に買取、全体をTRIAD社で保有後に売却し、利益獲得。
③既に買付が入っている業者にTRIAD社の共有持分のみを売却。
④交渉がまとまらない場合は共有持分の共有物分割請求訴訟によって、土地を分割。

フェーズ1で協議を進める中で、共有者は協議に対して前向きな姿勢となり、1号事業者のTRIAD社は高い利益獲得が期待できるシナリオ①②を中心にプロジェクトを進めるべきと判断しました。そのため、当事者間での交渉を継続するべくフェーズ2へ移行し、共有状態の解消を試みました。

フェーズ2にて共有者との共有持分状態を解消する合意は概ね出来ておりますが、事業利益を最大化させるため、フェーズ2終盤に共有物分割請求訴訟を行うことを決定し、既に手続きに着手しています。今後は訴訟を行うことで協議がより加速し、売却までのスケジュールが一定程度明確になります。また、裁判所による相互の利益を考えた判決により、当事者同士のみでの協議よりもより公平な分割が行われるものと考えています。

このような理由から、1号事業者のTRIAD社は今回フェーズ3へ移行し、共有状態解消に向け交渉を続け、最終的に売却することで利益獲得を狙うべきと判断しています。

協議先である共有者の対応により、訴訟が長引く可能性があります。共有関係にある本物件の場合、共有状態を解消して完全所有権化した後に売却活動を行うため、売却までのスケジュールに影響が出ることが想定されます。また、裁判所の判決内容により、想定した利益を獲得できない可能性もあります。

本件訴訟に関しては、過去同様の事例から、共有状態解消の難易度はそれほど高くないと考えており、本ファンドの想定運用期間内にてプロジェクトは完結する予定です。

共有物分割請求訴訟を行い、下記内容を目的として、共有者との協議を進めます。

①事業利益の最大化を図るため、引き続き共有者と買取交渉を行い、物件一体としての売却を目指します。

②仮に上記①の買取交渉の合意がなく、裁判所が現物分割(※3)および賠償分割(※4)の判決を下した場合、TRIAD社持分相当額のみ完全所有権化となることが予想されます。その場合、完全所有権となる部分のみ売却活動を進めます。

上記①若しくは②のいずれであっても、完全所有権化と再測量による敷地面積の数量増加により、取得価格を上回る金額での売却が可能と考えています。

なお、売却先ターゲットは、本物件価格帯から富裕層を想定し、開発用地として売却する予定です。

(※3)現物分割とは、共有持分のある土地を明確に切り分け、各々単独で所有させる方法のことです。

(※4)賠償分割とは、共有者に代償金の債務を負担させ、他の共有者の持分の全部または一部を取得させる方法のことです。建物については物理的に分割できないため、賠償分割が採用されることが一般的です。

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限とし、優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があります。また、キャピタルゲインが生じない場合は、インカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を行う可能性もあります。