茨城県　つくばみらい市　事業用地

特別優先権をお持ちの方優先ファンド

本ファンドでは、募集総額全額を特別優先募集とします。
特別優先募集期間の応募では、特別優先権をお持ちの投資家様のみ抽選対象となります。 特別優先募集終了時点で、特別優先権をお持ちの投資家様で募集枠が満額とならなかった場合、残り不足額を一般募集します。

【特別優先募集】
募集期間：4/11（火）19：00〜4/13（木）13：00

※一般募集を行う場合
【一般募集】
募集期間：4/14（金）19：00〜4/17（月）13：00

なお、特別優先募集、一般募集のいずれも「抽選方式」となります。

※本ファンドにおける申し込み上限額は3,000万円となります。
※特別優先権をお持ちでない投資家様も特別優先募集期間に、システム上お申し込み出来ますが、抽選対象となりませんのでご了承ください。
※特別優先権の使用は１回限りとなりますのでご注意ください。
※本ファンドにおける特別優先権使用対象となる投資家様のみ、4/11（火）に特別優先募集開始のご案内をメール配信させていただきますのでご確認ください。

特別優先権の詳細な規約に関しては下記リンクからご覧ください。

特別優先権について

本ファンドは、茨城県つくばみらい市の常磐自動車道「谷和原インターチェンジ」から自動車で約6分に位置する約9,500坪の物流素地を投資対象としています。

本物件は市街化調整区域(※1)内に位置する現況素地ですが、今後行政から物流施設建築の開発許可(※2)を得たうえで、開発用地として物流デベロッパー等へ売却しキャピタルゲインの獲得を狙います。

(※1)市街化調整区域とは、農業・漁業を推進するため、また自然環境を守るために行政が定める市街化を抑制する地域のこと。

(※2)開発許可とは、不良な市街化の形成を防ぐことを目的に、開発行為をする者は都道府県知事等から事前に得なければならない許可のこと。

ベッドタウンとして市街化が進行した地域

本物件が所在する茨城県つくばみらい市は、東京都心から約40kmに位置します。
大規模宅地開発により東京都心部へ通勤するベッドタウンとして市街化が進行した地域であり、国道294号とそれに並行する常総ふれあい道路沿いを中心に産業系施設が建築されています。

本物件の最寄りインターチェンジである「谷和原インターチェンジ」周辺では、近年「ロジポート新守谷」や「ロジスクエア守谷」などの物流施設の建築実績があり、大手REIT(※3)投資法人が同物流施設を取得しています。

(※3)REITとは、不動産投資信託（Real Estate Investment Trust）のことであり、多数の投資家から資金を集め、運営する投資法人がその資金を不動産に投資し、不動産から生ずる賃料収入などを投資家へ配分する仕組みのこと。

物流施設建築に適した立地

本物件は、常磐自動車道「谷和原インターチェンジ」から約1.3kmと近接しているため、高速道路を利用することで都心部に加えて、首都圏広域へ貨物を配送することができます。また、一般幹線道路である国道294号へも約0.9kmと近接しているため地域配送の利便性も高く、国道16号等に乗り入れることで埼玉県中心に広域的な配送拠点となり得る立地です。

さらに、労働力確保の容易さも物流施設の適切な立地条件のひとつとなりますが、本物件へは関東鉄道常総線「小絹駅」「新守谷駅」から徒歩圏内であることに加え、背後には住宅街が広がるなど、従業員を集めやすい環境ともいえます。

市街化調整区域内の土地への投資

本物件は市街化調整区域内に位置しています。市街化調整区域とは市街化を抑制する地域であるため、原則的には開発行為は許可されず、物流施設のような大型施設を建てることは出来ません。
但し、茨城県では市街化調整区域内における開発行為に対して独自に「包括承認基準(※4)」を設けており、一定の要件を満たした開発計画については例外的に認めています。本物件もこの基準を満たし開発許可を得ることが出来れば開発用地としての流動性が高まりますが、許可の取得に時間を要する等、許可取得に関するリスクを有しています。

しかし、本物件周辺では、同じ市街化調整区域内に存し、上記基準を適用して開発された物流施設の事例もあり、また本物件自体も、過去所有者により別の計画に基づいて開発許可を取得できた実績がある為、1号事業者であるTRIAD社としては許可取得の敷居はそこまで高くないものと想定しています。

また、TRIAD社はこれまでも三郷をはじめとする物流用地への投融資実績を多数有しており、これらの経験を踏まえ、今回対象物件への投資は適切と判断しています。

(※4)包括承認基準とは、茨城県が市街化調整区域で行う開発行為について、あらかじめ知事が許可する基準のこと。

包括承認基準 | 茨城県ホームページはこちら

物流開発用地としてデベロッパーへ売却

本プロジェクトは共同事業者と進めます。
1号事業者のTRIAD社は、プロジェクトの資金負担、開発許可申請および売却先候補の選定等を、共同事業者は、売却先候補の選定および交渉並びに利害関係人の整理・交渉業務を中心に行います。

本物件の所有者となるTRIAD社は開発許可の申請を行い、開発許可を取得した後、物流開発用地としてデベロッパー等へ売却しキャピタルゲイン獲得を狙います。

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もあります。