京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト

3月6日にシステムメンテナンスを行い、「キャンセル待ち機能」をリリースしました。本ファンドでは「キャンセル待ち機能」を使用した「先着方式」での募集を行います。

また、本機能のリリースに伴い「先着方式」の場合、募集金額内の申込であれば、出資申込が完了した時点で「出資確定」となり、投資家様毎に入金期限が定められることとなりました。
入金期限につきましては、出資確定メールに記載しておりますので入金期限を必ずご確認ください。

また、キャンセル待ち機能のリリースに伴い、先着方式の場合でも募集金額を超えるお申込も一部受付いたします。
本ファンドの募集金額は72億円ですが、お申込自体は79億2,000万円まで受付いたします。募集金額を超える出資申込に関しては、自動的に「キャンセル待ち」となり、キャンセルが発生した場合、順次先着順にて繰り上げ当選を行います。
各ファンド詳細ページの「スケジュール」タブ > 「キャンセル待ち期限」までに当選となった投資家の方には、メールにてご連絡を差し上げます。

■「キャンセル待ち」となった場合の流れ

各ファンド詳細ページの「スケジュール」タブ > 「キャンセル待ち期限」までに当選となった投資家の方には、メールにてご連絡を差し上げます。
入金締切日は、各投資家様により異なり、出資者確定日からn日後になります。具体的な日数に関しては、「キャンセル待ち当選者入金期日」をご確認ください。

■「キャンセル待ち機能」とは

出資確定後に出資キャンセルが発生した場合、当社のルールに従って、別の投資家様が自動的に繰り上げ当選となる機能です。 これまでは、出資確定後のキャンセル分につきましては入金期限経過後に「キャンセル分追加募集」を行なっておりましたが、本機能のリリースにより「キャンセル待ち当選期限」までの間、順次繰り上げ当選が発生しますので、キャンセル分追加募集は原則実施しないこととなります。
なお、ファンドによって本機能を使用しない場合がありますので、各ファンドのファンドページをご確認ください。

以下のFAQも併せてご参照ください。
「キャンセル待ち当選とはなんですか？」

本ファンドは、京都市営地下鉄東西線 二条城前駅徒歩1分に位置する「ANAクラウンプラザホテル京都」一棟および地上権(※1)を投資対象としています。

約3年間にわたりホテルのバリューアップを行い、中長期運用後、売却することでキャピタルゲイン獲得を狙います。
TRIAD社は、現ホテル運営会社と建物賃貸借契約を締結するため、現ホテル運営会社は賃借人としてホテル運営を継続します。

なお、本ファンドはフェーズ1にあたり、本ファンドのキャピタルゲインの配当は運用期間満了時に、本ファンド運用利回りを前提とした価格でTRIAD社が取得する際のファンド売却益を原資とする予定です。

また、本ファンド組成において、投資家様からの優先出資金額が60億円未満となった場合、ファンド不成立とする可能性があります。ファンド不成立となった場合には、出資申込そのものが無効となり、払込いただいた出資金がある場合には全額返金いたします。

(※1)地上権とは、借地権の一種であり、自己使用の為に他人の所有する土地を借りる権利の事を言います。土地の所有者の許諾がなくても、原則的には貸したり、建物の売却や担保の設定が可能です。

京都市は、2,000を超える神社や寺院、17の世界遺産を有する日本有数の観光地です。
京都市内には、世界遺産にも登録された「元離宮二条城」や「清水寺」「金閣寺」などの多くの古い寺院をはじめとして、伝統的な日本庭園、美術館、料理店、伝統工芸品店などが多く存在します。今でもその当時の雰囲気を感じられる場所が数多く存在し、「和」を感じられる場所として、国内のみならず海外からも高く評価されており、外国人観光客も多く訪れています。

また、京都市には「国立京都国際会館」や「京都市勧業館みやこめっせ」といった大型会議施設も充実しており、これら施設を利用するMICE(※2)関連の宿泊需要も旺盛です。

京都市は米国の有名旅行雑誌Travel＋Leisure誌の「the World’s Best City」において2014年、2015年と連続して1位を獲得しており、同じく米国の大手旅行誌「コンデ・ナスト・トラベラー」の世界人気都市ランキングでは2021年に1位を獲得するなど世界中から注目されていることから、今後も宿泊需要の拡大が期待されています。

このように世界から観光都市として注目を浴び、近年中小規模の宿泊主体型ホテルの供給が多い京都市ですが、4スターまたは5スターと評価される大型ホテルの供給は限定的です。
京都市は量より質を重視した観光政策を掲げており、都市のブランド力向上や、旅行単価上昇を期待する行政方針があるため、京都市内の外資系を含む大手ホテルグループのリブランドおよびホテル開業ニーズは高いといえます。

(※2)MICEとは、企業等の会議（Meeting）、企業等が行う報奨・研修旅行（Incentive Travel）、国際機関・団体、学会等が行う国際会議（Convention）、展示会・見本市、イベント（Exhibition/Event）の頭文字のことであり、多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称。

本プロジェクトは、「ANAクラウンプラザホテル京都」をバリューアップ後に売却しキャピタルゲイン獲得を狙うプロジェク卜です。

フェーズ1である本ファンドは、今後組成を予定している「借入併用型ファンド」の組成準備期間として、建物及び地上権の取得決済をCOZUCHIを利用して行います。その後「借入併用型ファンド」の組成見通しが立った段階で、新たにフェーズ2へ移行する予定であり、フェーズ2のファンド募集の際には本ファンドの出資者様に対して優先出資枠を設ける予定です。
「借入併用型ファンド」の詳細はこちらをご覧ください。

そして、3年目を見据えたフェーズ3では、TRIAD社がホテル運営会社へ出資を行い、新型コロナウイルス感染拡大以前を超えるパフォーマンスを実現できるように、ホテル運営に直接参画する予定です。

尚、本ファンドにて取得する建物および地上権に設定されている一部の根抵当権について、その被担保債権（及び売主の債務）は本ファンドの取得決済と同時に消滅致しますが、根抵当権の登記については登記抹消せずにその名義をTRIAD社またはLAETOLI社に移転する予定です。

前述の通り、本ファンドはフェーズ2にて「借入併用型ファンド」の組成を予定しており、「借入併用型ファンド」組成時には当該根抵当権の名義をTRIAD社から借入れ先の金融機関へ移転して借入を行う予定です。既に複数の金融機関から借入の目処が立っております。
TRIAD社にとっては、既存の根抵当権を抹消して新たに根抵当権を設定する場合よりも登録免許税の負担を軽減する効果がある他、金融機関側にとっても設定時期の古い根抵当権ほど保全性が高いというメリットがあります。

登記上根抵当権が設定された状態ではありますが、フェーズ1においては当該建物及び地上権に関する被担保債権は何ら存在しないため、フェーズ1出資者様への特段の影響はございません。

本物件は、二条城前駅徒歩1分に位置し、正面には世界遺産に登録されている「元離宮二条城」が立地しています。

本物件は京都を南北に走る主要通りの「堀川通」に位置し、敷地規模も約2,400坪と京都市内中心部においては非常に希少性の高い物件です。近年京都市内においてはホテル開発を目的とした土地の取引は増加していますが、その多くはビジネスホテル等の宿泊主体型ホテルを前提とした比較的小規模なものです。本物件の様な規模を有し、主要道路に面している点や、世界遺産に近接している点など大型ホテルの開発に適した条件を満たす物件が今後他に市場に出回る可能性は極めて低いと考えられます。

また、1号事業者のTRIAD社は、本物件南東側にある「HOTEL CANATA KYOTO」の土地建物を過去既に取得しており、子会社にてホテルを運営しています。そのため、本物件を取得することで、土地一体としての価値上昇が見込まれます。

現在京都市においては、新築ホテル建築の際に厳格な高さ制限が設けられているため、制限前に建設された本ホテルは周辺新築ホテルよりも建物高さが高く、上層階の客室からは「元離宮二条城」の迫力、広がりのある風景、そして、京都西側に連なる「西山連峰」の稜線を眺めることができ、本物件の魅力となっています。

ホテル業界においては、新型コロナウイルス感染拡大を受け、国内およびインバウンド客の宿泊需要が減少し、宿泊業を営む各ホテル・旅館の業績が低迷しました。

本ホテルにおいては、館内のリノベーション工事を実施することで収益性の改善を予定していたさなか、新型コロナウイルスが感染拡大したため、必要な工事の中断などにより適正なバリューアップがなされないままの状態となっていました。その結果、ホテル運営会社にとって建物保有コストが負担となっていました。

そのため、ホテル運営会社はオフバランス(※3)することでバランスシートの改善をしたいと考えており、一方でTRIAD社は本プロジェクトによる事業利益の獲得が期待できることから、本プロジェクト開始に至ります。

本物件同様に「元離宮二条城」周辺で大型ホテル用地の取引及びその取引価格を確認していますが、立地条件や開発要件等を比較しても、本物件取得価格は割安であると考えられます。

(※3)オフバランスとは、企業の財務体質を改善するために、保有している資産を外部へ譲渡等することによって、バランスシート（貸借対照表）から外すこと。財務指標の一つであるROA（資産収益率）の改善などの効果があります。

新型コロナウイルスの感染が拡大した2020年以降、国内旅行客数は大幅に減少し、ホテル宿泊市場は低迷していました。
しかし、近年は「全国旅行支援」をはじめとした政府の国内観光需要喚起策により国内旅行客数は回復傾向にあります。 加え、2022年10月に入国規制が大幅に緩和されたことでインバウンド需要も上がり、ホテル稼働率はさらに回復しています。

観光庁が公表する「宿泊旅行統計調査」によれば、2022年の国内延べ宿泊者数は対前年比142.9％と上昇しており、特に京都府においては対前年比185.6％と、全国で最も上昇率の高い都道府県となります。

また、京都市観光協会が公表する統計によれば、京都市内の主要ホテルにおける2022年12月現在の客室稼働率は、新型コロナウイルス感染拡大前の2019年12月対比でわずかマイナス2.7ポイントの73.4％と感染拡大前とほぼ同水準であり、宿泊需要は回復傾向にあると考えられます。

「観光庁　宿泊旅行統計調査」

「京都市観光協会データ月報」

現在、底地共有者のうち1名より、地上権所有者であるTRIAD社に対して、本物件に関する地上権設定抹消登記請求事件が訴訟提起されています。そのため、訴訟の結果次第では、権利の確定に時間がかかる等、本ファンドの運用成果に対して影響が生じる可能性があります。

【本件訴訟に対するTRIAD社およびLAETOLI社の見解】
本件訴訟は、登記済みの本件地上権についての譲渡契約が適法に締結された後に、訴訟提起されたものであり、TRIAD社は本件訴訟における争点について善意・無過失であることから、TRIAD社が本件地上権を取得した場合に本件地上権が無効となることはないと考えております。

もし仮に地上権設定が無効となる場合を想定しても、本物件規模など総合的に考慮すると、バリューアップを図れば出口において売却想定価格は、本ファンド簿価を十分上回ると考えています。

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もあります。