虎ノ門再開発プロジェクト　追加買取ファンド

本ファンドは、現在運用中の「虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ1」（No.46）（以下、前回ファンド）に出資している投資家様に対して、本ファンドへ優先出資できる優先枠を設けます。

【優先枠の概要】
優先対象：前回ファンドへの出資者

募集方法：一般募集と同時に募集します。

出資の確定：優先対象者からの応募状況により以下のとおりとなります。

①優先対象者からの応募額が21億円を超えた場合
→前回出資金額を上限に出資確定、超えた部分は一般と併せて抽選

②優先対象者からの応募額が21億円以下の場合
→応募額全額について出資確定

本ファンドは、東京メトロ銀座線 虎ノ門駅直結の再開発事業地区内にある、土地および建物の持分を投資対象としております。

現在運用中である「虎ノ門　再開発プロジェクト　フェーズ1」（No.46)と同じ再開発計画地内にある他物件を追加取得するものとなっております。

そして、前回ファンドで取得済みの物件とあわせて、既に複数の検討先が本事業に興味を持ち、購入を希望する声があがっているため、2つまとめて売却することでキャピタルゲインを狙うことが可能です。
また、金融機関からも本事業への融資の目途も立っているため、金融機関でのリファイナンスをおこない、TRIAD社が竣工まで保有することも可能です。
そのため売却活動またはリファイナンスが終わると考えられる、約3ヶ月を運用期間としております。

本ファンドは、前回ファンドで再開発対象となっている同計画地区内にある他物件を追加取得します。今回追加取得することで、前回分とあわせ約350坪のビルの床面積（以下、権利床（※））を取得することになります。

前回ファンド開始後から、再開発計画地の追加取得は積極的に検討しておりました。本物件の追加取得にあたりポイントとして、今回取得する総額は高いものの、大通りに面する土地のため組合の評価も高く、その分与えられる権利床が大きくなります。
最終的な再開発による新築グレードAビルの価値上昇も考えると、追加取得によりプロジェクト全体の事業性が高まることになります。

※再開発事業においては、権利変換制度による利益獲得が期待できます。 権利変換とは、権利者が所有する土地を提供する代わりに、従前に所有していた資産価値に見合う開発ビルの床（権利床）を取得できることを指します。

前回ファンドの運用開始当初は、再開発計画を具体的に進める組合は設立前であり、権利変換計画に伴い取得できる権利床の割合についても協議前でした。

現在は組合も設立され、さらに権利床について具体的な交渉が進み、2023年春ごろに権利変換計画の認可を取得できる予定です。この認可を取得できると、将来受け取れる権利床の面積及び区画が確定します。

権利変換計画の認可を取得することで、将来受け取れる面積が確定するため購入検討先とも具体的に交渉を進めていくことができ、また金融機関も明確に担保評価可能となり融資の目途も立ちます。本プロジェクトにおいては、権利変換計画の認可を取得することが、運用シナリオを考えるうえでキーポイントになると考えております。
そのため、権利変換計画の認可が2023年春ごろになると具体的に目途が立ったことは、再開発事業の手続きが順調に進捗していると十分考えることができます。

前回ファンドでは、将来的に再開発が行われ権利変換された後、Aクラスの新築ビルとして売却する長期ファンドを想定していました。
しかし、プロジェクトを進めていく中で、2023年春ごろに予定されている権利変換計画の認可を取得するタイミングで、再開発事業の手続きが順調に進捗していると考えられることから、前回ファンドで取得済みの物件とあわせて、複数のシナリオを描けます。

1つ目に、既に複数の検討先が本事業に興味を持ち、購入を希望する声があがっているため、2つまとめて売却することを目指します。

2つ目に、金融機関からも前回ファンドと本ファンドで所有する物件への融資の目途が立ったため、金融機関でのリファイナンスをおこないます。（TRIAD社の運用判断でCOZUCHIでのファンド化は中長期的には行わないこととなりました）

そのため、前回ファンドを含めフェーズ2への移行はしない判断となります。

権利変換計画の認可を取得すると、権利変換後の面積が明確になることで、前回ファンド取得部分も合わせて売却の蓋然性は上がります。

現時点で、前回取得済みの物件とあわせて、既に複数の検討先が本プロジェクトに興味を持ち、購入を希望する声があがっています。そのため、TRIAD社としては早期売却も視野に入れ、売却交渉を進めており、本ファンドの想定利回り等は現在協議を進めている検討先との想定売買価格から算出しております。
交渉が成立した際には、本ファンド及び前回ファンドを一体としての売却となるため同じタイミングでファンドが終了となります。

権利変換計画の認可を取得した後は、金融機関からの本プロジェクトへの融資の目途も立っています。

TRIAD社が、金融機関からの融資を使って保有していくことがコスト面などを考慮し最適であるという判断をし、早期売却をしない場合、前回ファンドと合わせて、本ファンドの運用終了時点における当該見込評価額にて、TRIAD社が買い取ります。その場合、フェーズ2として新たにCOZUCHIでのファンド化をせず、前回ファンドも含め、本ファンドでクローズとなります。

ノ門は、役人の街とも言える「霞が関」と並んで、政治・経済の街として発展してきました。
エリアの特徴から、弁護士などの法律の専門家が構える事務所も多くなっており、「日本を動かす中枢」としての顔を見ることもできます。
また、日本を代表するビジネス街である「大手町・丸の内・有楽町」、大使館が多い「麻布・赤坂・六本木」など、ビジネスにおいて重要な地域に近接しており、国際的なビジネス・交流拠点の形成が進んでいます。

近年は「虎ノ門ヒルズ」「東京ワールドゲート」「The Okura Tokyo」や、本物件の再開発計画地に隣接する「東京虎ノ門グローバルスクエア」など大規模ビル等が高い稼働率で数棟竣工し、環状二号線開通もあったことから街全体が活気づいています。更には「虎ノ門ヒルズ駅」の新設もあり、都心の新たな拠点として進化しています。

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性もあります。