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渋谷区広尾底地フェーズ2

運用中
募集
期間
2022/12/05 19:00 ~
2022/12/12 13:00まで
  • 想定利回り(年利) 4.50%
  • 運用期間 12ヶ月 2022/12/28~2023/12/27
  • 募集総額 383,000,000
  •  

所在地

東京都渋谷区広尾五丁目 ※地図は物件最寄駅を表示しています

渋谷区の住宅価格推移 From LIFULL HOME’S

運用のタイプ

ハイブリッド型

投資家の皆様より集めた資金を元に、対象不動産の買入のち、想定運用期間中は賃貸に出しつつ、ファンドの終了時期とともに売却を行うことを目的としたものです。

投資のポイント

本ファンドの概要

本ファンドは、東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩6分にある、約197坪の底地の所有権(底地権という)および借地権付き区分マンション2戸を投資対象としております。

本ファンドの運用期間は1年ですが、底地プロジェクトをベースに始まった長期的な運用を想定する大規模構想の2年目にあたります。

都心の一等地で、地代や賃料収入による安定した収益を得ながら、本ファンド運用終了時には、TRIAD社が買い取ることでキャピタルゲインを配当します。

広尾底地・借地プロジェクト出資者優先ファンド

本ファンドは2022年12月27日に運用終了を迎える「渋谷区広尾 底地プロジェクト(№34)」及び「渋谷区広尾 借地プロジェクト(№38)」(以下「前回ファンド」)のフェーズ移行による継続ファンドとなります。フェーズ移行に際し、前回ファンドにご出資いただいている投資家の皆様には出資金移行による優先枠を設けます。 優先枠内容としまして、前回ファンドの出資額を上限に本ファンドへの出資を確定いたします。
※両ファンドに出資いただいている場合、両ファンドの出資合計額が上限となります

なお、本ファンドにつきましては、一般募集も同時に行いますので、前回ファンドの出資者からの出資申込額が優先出資募集額に満たない場合、一般募集からの出資も受付けます。前回ファンドの出資額以上の出資希望につきましては、一般募集からのお申込と同様、抽選対象となりますのでご了承ください。

【出資金移行のための投資家様の必要手続き】

①契約成立前書面の重要なポイントに出資元本移行についての記載を確認
②出資元本移行にご同意いただける方のみ通常通り申込
→12月5日19時募集開始の「渋谷区広尾 底地プロジェクトフェーズ2」の本ファンドページから申込が必要です。
③出資金は前回ファンドから移行されますので振込は不要です。

※移行分については、募集締切日の翌営業日までに弊社側で「入金済み」へと処理させていただきます。
※出資確定時には通常通り「ファンド応募結果のご連絡」メールをお送りしますので、契約成立時書面への同意をお願いします。その後、「出資金の振込先口座のご案内」メールが送信されますが、お振込みは不要です。 
※追加申込分(前回ファンド出資額以上の出資希望分)は抽選となるため当選時には振込が必要となります。

閑静な高級住宅街が広がる広尾

広尾は都内屈指の高級住宅街であり、繁華街がなく落ち着いた雰囲気ながら、渋谷・恵比寿・青山・六本木に囲まれた便利なエリアです。広尾駅の近隣には大使館も多くあり国際色豊かな街で人気が高く、輸入食品スーパーの明治屋など、広尾商店街には洗練されたショップやレストランが数多く存在します。また有栖川宮記念公園など、今も残る豊かな自然環境が広尾の街並みの良さを物語っています。

底地から得られる地代と譲渡承諾料

一般的な不動産では土地の完全な所有権を持つことで、その土地を自ら自由に使い、マイホームを建てて居住することや建物を建ててから人に貸すことが出来ます。
本ファンドでは土地における底地も投資対象としており、土地に建物を建てて住むことができる権利である借地権の大半を他人が所有しているファンドとなっています。

本プロジェクトのように土地と建物の所有者が違うときの土地のことを底地と言い、底地を所有する権利のことを「底地権」と言います。 「底地権」にもとづいて、借地権者(建物の所有者)に対し土地の利用権を貸す対価として、地代(土地の賃料)や譲渡承諾料などの収益を得ることができます。

譲渡承諾料とは借地権者が借地権を売却する際、事前に底地権者の承諾を得ることが必要となり、勝手に売却することはできないため、この承諾をもらうために支払うものです。
この譲渡承諾料という「底地権」で得られる一時金の収益は本ファンドにおいて重要なポイントであります。

※借地権には様々な形態があり、上記説明が借地権の全てではない事をご理解ください。

マスターリースによる安定配当

事業者であるTRIAD社が所有している底地約197坪には3棟のマンションが建っています。
3棟のマンションには全57戸あり、そのうち2戸は既に買取が済んでおります。

その残り55戸それぞれから毎月の地代の支払いと、売却する際の譲渡承諾料の支払いが定められており、底地の収入源は、地代および譲渡承諾料となっています。買い取り済みの2戸については、賃料収入が収益となります。

収益は、地代及び譲渡承諾料、また賃料収入です。変動要因である譲渡承諾料も含んでおり、空室リスクも考えられることから、対策として1号事業者であるTRIAD社が関連会社とマスターリース契約を行います。 これにより地代・賃料収入が保証され、安定したインカム配当が可能となります。

※マスターリースとは、第三者が一括して借り上げを行うことで空室の有無に関わらず、安定した賃料収入を得ることができます。

資産価値最大化を狙う大規模構想

本ファンドの運用期間は1年ですが、底地プロジェクトをベースに始まった長期的な運用を想定する大規模構想の2年目にあたります。

底地プロジェクトにおいて底地部分を路線価より格安な価格で仕入れることができており、本ファンドでは、そのアドバンテージを活かしつつ、積極的に借地権付き区分マンションの追加買取の交渉を続けます。買取が進む毎に、既に取得済みの底地権と借地権が同一所有者となる完全所有権となります。 完全所有権として一体となることで、互いに利用の承諾等が必要であった底地権と借地権の制限がなくなるため、本物件を購入した段階で資産価値が上昇します。
借地権は底地権と合わせて所有権となっていき最終的に全て買取ができた場合には新たな開発用地となり坪単価1400万円程度での売却が相場から可能であると考えております。

また、全ての買取が難しい場合でも買取が進む毎に最終的な開発用地となる可能性が高まることから、不動産業者などへ収益物件での売却が可能になると考えております。

譲渡承諾をいかした区分マンション買取戦略

借地権付き区分マンション55戸の所有者は、マンションを売却する際には、借地契約に基づき、底地の所有者であるTRIAD社の承諾を得ないと、売却することができません。このため、売却の意思を持つマンションの所有者は必ずTRIAD社に連絡し承諾の依頼を行うこととなります。

区分マンションの所有者は底地を所有するTRIAD社以外に売却する際には、承諾を得る他に、譲渡承諾料の支払いも必要になります。その際、図Aの通りTRIAD社以外で相場価格での買取希望が来たとしても譲渡承諾料を考慮すると、所有者にとっての手残り利益は譲渡承諾料が発生しないTRIAD社に売却した場合の方がメリットが出ることがあります。
以上の理由から底地を所有するTRIAD社は区分マンションの所有者に交渉がしやすい有利な状況となっております。

また買取が出来た借地権付き区分マンションは図Bの通り譲渡承諾料を受け取らない代わりに相場価格よりディスカウントした価格となるため将来的に、全57戸のマンションが購入できた際には、広尾の好立地ながら、高い利回りの収益物件となると考えています。このため、積極的な取得を行ってまいります。

買取による新ファンド組成と利益相反についての考え方

TRIAD社によって買取が進む場合は、適当なタイミングで借地権付き区分マンションファンドが最大55ファンドを組成する予定です(複数物件で1ファンドの可能性もございます)。
また買い取った区分マンションは1年単位である本ファンドが終了していくタイミングで組み入れることで本ファンドの価値上昇を見込んでおります。

しかしながら買取が進むことで借地権付き区分マンションはTRIAD社の所有権となることから、本ファンドでのインカム配当原資である地代収入及び譲渡承諾料が減少していくこととなります。
そういった観点からも本プロジェクトでは、TRIAD社の関連会社によるマスターリース契約で変動の無いインカム収入を確保する設計としております。

本ファンドの配当方針と優先枠について

1年ごとのキャピタルゲイン配当に関しては、下記の方針で行う予定です。
TRIAD社では、区分マンションの追加買取によって対象不動産の価値があがると考えております。このため、運用期間終了に合わせて買取できた部分を考慮した対象不動産の価値査定を不動産鑑定士に依頼します。不動産鑑定士による査定金額を前提に対象不動産を次のファンドへ売却し、この翌期のファンドへの資産組み入れ対価資金を原資として本ファンドのキャピタルゲインを投資家の皆様に配当させて頂きます。

引き続き残り55戸の追加買取をすすめますが、追加買取分については、優先出資枠を設ける予定です。
募集金額の関係上、優先出資枠に関しましても抽選を行うため、当選確率は上がりますが落選となる可能性もございますのでご理解下さい。なお、優先枠で落選となった場合、その後一般枠での抽選を行うこととなります。

また3年目以降のファンドに関しては、毎年追加で買い取った区分マンションを組み入れて、1年ごとに再組成する予定です。 なお、前年ファンドに出資している投資家様については、本ファンドと同様に出資金移行をお受けする予定をしております。

リスク軽減スキーム

優先劣後方式(劣後比率 9.8%)説明を開く

優先劣後方式とは

優先劣後方式とは

不動産市場の変動等により期間中、または対象不動産の売却時に損失が発生した場合、事業者が出資する劣後出資持分から先に損失を負担する仕組みをいいます。損失額が劣後出資額を上回る場合に限り、優先出資持分も元本毀損します。劣後出資割合が高いファンドを選ぶことで、出資金の元本毀損リスクを軽減することができます。
詳細はこちら

運営企業

LAETOLI株式会社

LAETOLI株式会社

住所:東京都港区南青山2-24-15 青山タワービル9階
代表者名:武藤 弥
不動産特定共同事業許可番号:東京都知事 第60号
そのほか免許など:宅建業免許番号 東京都知事(5)77822号

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ファンド詳細

準拠している法律 不動産特定共同事業法
証券の種類 匿名組合出資持分

配当シミュレーション(源泉税控除前)

投資金額 1,000,000円の場合
想定利回り(年利) 4.50%
運用期間 2022/12/28 ~ 2023/12/27 まで
利益配当 45,000円
元本償還 1,000,000円
配当および元本の合計 1,045,000円

確定申告が必要になる場合は、税理士または所轄の税務署へお問い合わせください。

  • 元本、配当金は1口当たり1円未満切り捨てとなります。
  • 記載の金額は、源泉税控除前の金額となります。実際に投資家の皆様へ支払う金額は、源泉所得税20.42%(所得税+復興特別所得税)を控除した金額となります。
  • 記載する数値に関しては現在の想定であり、数値は変更となる可能性があります。
  • 利益が生ずることが確実であることを保証するものではございません。
  • 配当金は以下の計算式により算出しています。
    投資金額x想定利回り(年利)x 運用日数(*1)/365
    (*1)運用開始日と終了日の両方を含めた日数で換算。運用期間が1年の場合は365日換算となる(閏年の場合も365日)。

配当スケジュール

募集期間 2022/12/05 19:00 ~ 2022/12/12 13:00 まで
ファンド運用期間 2022/12/28 ~ 2023/12/27 まで
配当日 2024/01/26

ただし、不動産市況その他の社会経済的情勢を踏まえ、運用期間の終了予定日以前に対象物件の売却を完了し不動産取引を終了することが妥当と考えられる場合には、本事業者の判断で運用期間終了日を早める可能性があります。
また、運用期間内に対象不動産の売却等が完了しない場合に、本事業者は、運用期間を延長することがあります。

不動産詳細

物件情報

物件種別 居宅
アクセス 東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩6分、JR山手線「恵比寿」駅 徒歩15分

建物情報

所在地 東京都渋谷区広尾五丁目 ※地図は物件最寄駅を表示しています
延床面積 3階部分 64.68㎡
竣工時期 1981年 07月 31日
建物構造 鉄骨鉄筋コンクリート造1階建(10階建3階部分)
権利 所有権

土地情報

敷地面積 376.72㎡(敷地全体)
建蔽率 80%
容積率 500%
用途地域 商業地域
権利 借地権(180421分の6855)

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