世田谷区下馬 一棟レジデンス

今回は、本物件建物の価値を最大限活かすために、リノベーションという選択をとっています。

本物件建物は、鉄筋コンクリート造（以下、「RC造」という）であり、平成3年築と耐用年数から見た資産価値も十分評価できます。また、元々3世帯で住んでいた敷地権付区分建物（各フロアごとに区分登記された建物）です。
各フロア独立した150㎡程度の広い住戸であることで可変性のある間取りが作れ、また全フロアを居住用に利用することも一部を賃貸として外部に貸すこともできます。住人のニーズやライフスタイルの変化に柔軟に対応できることが価値につながります。
RC造であることや、各戸独立していて将来にわたって使用しやすいことを活かし、リノベーションを行って資産価値を上げることでより高い事業利益の確保が可能だと判断しております。

また、建物を活かすことのメリットとして、建築コストの削減が挙げられます。現在建築部材の高騰により建物の新築コストが大幅に上昇しています。特に、RC構造は部材が高いだけでなく、コンクリートを流し込んだ後、一定の強度が出るまで養生をする必要があり、工期が長くなるために人件費もかさみ、建築費用が坪単価で比較すると、木造の1.5倍～2倍ほどかかると言われています。
そのため、RC造で同規模の建物を建てるよりもリノベーションを行いコストを抑えることで新築同様の建物を手が届きやすい金額帯で提供出来ると考えています。

くわえ、今回ターゲットは、富裕層をはじめとした一般の方を想定しており、銀行ローンを借りて本物件を購入することが予想されます。RC構造の建物は法定耐用年数が47年と木造・鉄骨造と比べて最も長いため銀行からの資産評価も高くなります。最長の35年のフルローンを組める可能性も十分にあり、購入者にとって住宅ローンが組みやすくなり購入ハードルが下がります。また、今回フルリノベーションを行うことで建物の価値も上がりローン金額も伸びやすくなります。

今回、リノベーションという選択をすることで、RC構造、3戸独立構造を活かして、事業利益の最大化、売却蓋然性の最大化につなげることができています。

フルリノベーションの内容としては、内装と外壁を含めた全体を対象としています。
富裕層をターゲットにしているため、近隣分譲マンションよりも上質な部材を使用し高級感のある見た目・造りにすることで差別化を図り、本物件の魅力を向上させます。

また、間取り完成前などの早期に買主が現れた場合、買主のニーズに合わせて間取りなどの変更を可能にすることで、さらに売却の蓋然性を高めていきます。

本物件が所在する下馬エリアは世田谷区の東側に位置しており、すぐ近くには、高級住宅街として知られる碑文谷エリアがあったりと、知る人ぞ知る高級住宅エリアです。

下馬エリアは治安が良いといわれる世田谷区の中でも、特に治安が良いエリアであり、長くこの土地に住み続ける多くのファミリー層や、閑静な住環境を重視する富裕層の住まいとして人気があります。
エリア内には、東京ドーム約1.7倍の広さを持つ「世田谷公園」や、一般的な症状に対応できる診療科を備える「三宿病院」があり、生活利便性が高い地域となります。
また、近隣には国道246号線や環七通り、駒沢通りなどが通り、車を利用した交通利便性も高く、中目黒エリアにも容易にでることができます。
世田谷区に位置し、人気の高級住宅エリアでありながら、世田谷区の中でも都心に最も近く、アクセスの良い非常にバランスのとれたエリアです。

さらに、本物件は、中目黒まで約3キロにわたり続く蛇崩川緑道沿いにあり、春には桜を楽しむことも可能です。都心にいながらも四季折々の自然環境に囲まれ過ごすことができ、一般的に言っても、緑道沿いにあることは、買主からみて魅力だと言えます。

緑道沿いかつ、87坪とまとまった敷地が売りに出されることは稀であるため、希少性は高いとも言えます。

本物件は、先述のように、自宅として居住用に使うことも、複数フロアを賃貸として貸し出すことも可能であり、住人のライフスタイル、ニーズに合わせてカスタマイズ可能な高い可変性を持ち合せた物件だと考えております。その可変性の高さゆえ、富裕層をターゲットに、幅広いニーズをもったターゲットを見込めます。

1つに、賃貸併用住宅として利用が想定されます。
賃貸併用住宅とは、1棟の建物に自宅部分と賃貸部分がある住宅のことです。自宅兼アパート、賃貸付き住宅とも呼ばれます。
賃貸併用住宅の最大の魅力は、賃貸部分の家賃収入を、ローンの返済に充てることができる点です。日々のローン返済負担を減らすことができ、ローン返済後は、老後の資金等に当てられることから、近年注目を浴びています。
また、投資用として賃貸併用住宅を建てる方も増えています。それは、アパートローンより金利の低い住宅ローンを活用でき、金利負担が比較的少ないメリットを享受することができるためです。
くわえ、相続税や固定資産税の軽減措置が講じられているので、節税に有効です。
賃貸併用住宅としての利用ができることは、買主にとって、様々なメリットから購入しやすいことにつながると言えます。

もう１つに、賃貸せずに全フロア居住用としての利用が想定されます。
実際、本物件の前所有者は、三世帯親族が各フロアそれぞれ居住しておりました。このように、三世帯であっても同一建物内で居住できる物件は限られており、親族と共に住む世帯割合が大きい下馬エリアにおいては、全居住のニーズもあると考えています。
さらに、地下にある駐車場には4台の自動車を停めることができ、自動車利用が想定される下馬エリアのニーズに合っています。
将来、居住人数が変わり、広い自宅スペースが不要になった場合、一部を賃貸として貸し出すことで、スペースを無駄にすることなく、有効活用できます。

近年、建築技術、材質の向上により、建物の寿命は長くなっています。そのため、ライフスタイルの変化に応じて、住まいに可変性を持たせることが重要になっています。本物件はまさにその時の状況に応じて、家の使い方を変えることが可能な魅力的なファンドです。

現在は既にリノベーション工事が進んでおり、エントランスの取り壊しが完了し、内部は建物内の間取りを全て取り払うフルスケルトン状態となっています。
リノベーション工事は2023年2月上旬完了予定であり、リノベーション中の現在から2023年12月のファンド運用終了時点までの間、売却活動を行います。

本物件は新築同様のハイグレード仕様のリノベーションながらも、準富裕層から購入できる価格帯であること、また住まいの可変性から、運用期間である12ヶ月間での売却は十分可能であると考えています。なお、運用終了日前に早期に売却できファンド運用が終了した場合、想定利回りを超えて配当を行うことになります。

現在は、数社の仲介会社を通して先行でシークレットに売却活動を行っており、既に複数の現地内覧の実績があります。