不動産クラウドファンディング運営事業者は、投資家から預かった資産を事業者自身の資産とは明確に区別して管理することが義務付けられており、これを分別管理といいます。分別管理は、投資家が安心して不動産クラウドファンディングに投資するために欠かせない制度です。

この記事では、分別管理の方法や過去に起こったトラブルなどについて解説します。また、分別管理と混同されがちな元本保証との違いについても紹介します。

分別管理とは

分別管理とは、事業者の財産と出資者の資金を区別して管理することです。証券会社などは金融商品取引法（金商法）により、顧客と事業者の資産を明確に区別して管理することが義務付けられています。

一方、不動産クラウドファンディング事業者に投資家から預かった資産と事業者の資産の分別管理を義務付けているのは、不動産特定共同事業（不特法）第49条です。

トラブル回避のため、不動産クラウドファンディングに投資する前には事業者が分別管理を行っているかどうかを確認しましょう。その際は、不特法の許可の有無を確認するのが最も簡便な確認方法です。

また、ソーシャルレンディングの場合は、金商法に基づいて事業を行っている事業者であれば、分別管理されていると考えられます。一方、不特法や金商法などで認められていない事業者による不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングは、詐欺の可能性に注意しましょう。

分別管理されていないことで起こり得るトラブルとは

分別管理がされていないことで最も心配されるトラブルが、本来の目的とは異なる事柄に対して、投資家の許可を得ずに事業者が預かった資産を使ってしまうことです。

金融庁が公表している、過去にソーシャルレンディングに関連して発生したトラブルの例を見てみましょう。

• ファンドの償還金にほかのファンドの出資金を充当
• 第二種金融商品取引業者の代表者が自身の借入れ返済などに出資金を使用
• グループ会社の増資資金に出資金を充当

この3つの事例は、投資家が希望しているファンドではないファンドへの出資や会社の運転資金などとして、投資家の許可なく資産が流用された例です。ソーシャルレンディングでは、以上のようなトラブルが複数発生したことから、金融商品取引法で分別管理が義務付けられるようになりました。不特法でも、2013年の改正から分別管理が義務とされています。

分別管理の方法

不特法に基づく分別管理の方法について、さらに詳しく解説します。不特法では、事業者の資産と投資家の資産を明確に区別するために、帳簿による管理と金融機関の口座を使った管理の両方を義務付けています。

分別管理では銀行または信託銀行を利用する

分別管理された資金の預け先には銀行と信託銀行があります。2つの違いを見てみましょう。

銀行

事業者の資金と明確に区別できるよう、「◯◯ファンド」など事業者とは別の名義で作成した銀行口座に投資資金を預ける。しかし、銀行口座に預けられた資金はあくまでも事業者の管理下にあるため、資金の入出金は事業者が自由に行える。また、事業者が倒産した場合は、事業者とは別名義の銀行口座にある資金も差し押さえの対象となる。

信託銀行

銀行業務に加えて信託業務を行っているため、事業者が投資家から預かった資金の形式的な所有権は受託者である信託銀行に移る。受託者である信託銀行は受益者である投資家のために資産を管理するため、事業者が自由に資産を引き出すことはできない。また、事業者が倒産した場合でも、信託された財産は差し押さえの対象にはならない。

銀行と信託銀行それぞれのメリット・デメリット

信託銀行にて分別管理している場合と異なり、銀行に預けている投資家資金は、事業者が自由に引き出せます。そのため、投資家の資金が正しく管理されるかどうかは、結局は事業者による良心に委ねることになるといえるでしょう。

一方、信託銀行に預ける場合は、信託銀行が受託者として受益者である投資家のために資金を管理します。第三者である信託銀行が間に入ることで、より厳密に管理されているといえます。

ただし、信託銀行で分別管理する場合、信託された財産を管理する費用として信託報酬と呼ばれる手数料を信託銀行に払う必要があります。一方、銀行の場合は基本的には手数料がかかりません。また、投資資金を自由に出し入れできるため、裏を返せば事業者にとって使い勝手がよいともいえます。

不特法では、不動産クラウドファンディング運営事業者の種別によっては銀行・信託銀行のどちらも分別管理先として利用可能です。そのため、銀行で分別管理している事業者は少なくありません。不動産クラウドファンディング運営事業者による分別管理方法の違いについて、詳細は次の項目で解説します。

事業者種別による分別管理の方法の違い

分別管理の方法は、不動産クラウドファンディング運営事業者の種別（1・3号事業者と2・4号事業者）で多少異なります。

第1・3号事業者

• 帳簿による分別管理
• 銀行などによる専用口座または信託による分別管理

第2・4号事業者

• 帳簿による分別管理
• 信託による分別管理

前の項目で解説した通り、銀行よりも信託を利用するほうが、より厳密な分別管理が行われます。

第1号または第3号事業者は、不動産の運用を行う事業者です。一方、第2または第4事業者は、第1号・第3号事業者のように運用を行う事業者のために、契約の媒介や仲介を行う事業者です。他の事業者のために多額の資金を投資家から預かる可能性があることから、第2号・第4号事業者では分別管理の方法がより厳しく定められていると考えられます。

分別管理＝元本保証、ではない

分別管理されていることによって、投資家の資金が会社の資産として使われたり、他のファンドの資金に回されたりすることはないと考えられます。しかし、分別管理されていることは万が一不動産クラウドファンディング運営会社の破たんが起きた際に、投資家の資金が全額守られる（元本保証されている）ということとは別物です。分別管理はあくまでも、投資家の資金と運営会社の資金を区別するのが目的であることを押さえておきましょう。

不動産クラウドファンディング運営事業者による分別管理の例

たとえば、不動産クラウドファンディング運営事業者のひとつであるCREALでは、投資家から預かっている資金を「未投資資金」と「投資済資金」に分け、それぞれ分別管理を行っています。しかし、同社の公式サイトによると、未投資資金と投資済資金の分別管理のために活用している金融機関は異なります。

• 未投資資金：ファンドに出資されていない資金。「信託銀行」にて分別管理されている。
• 投資済資金：ファンドに出資した資金。CREALの銀行口座とは区別された、ファンド投資資金専用の「銀行」口座にて分別管理されている。

このように、投資家の資金はCREAL自身の資産からは分けて管理されています。しかし、管理している金融機関の種類（銀行または信託銀行）が異なることにより、万が一同社が破たんした際の資産の取り扱いは異なる可能性があります。つまり、信託銀行に預けられている未投資の資金は保全されますが、投資済みの資金は銀行に預けられているため、保全されない可能性があるのです。

このように、不特法にしたがって投資家の資産を分別管理していても、事業者が万が一破たん・倒産した際に投資家の資産が守られるとは限らないことに注意しましょう。

より確実に資産を守れる方法は？

不動産クラウドファンディングにおいて、もしものときにより確実に自分の資産を守るためには

• 未投資・投資済みにかかわらず、投資家の資産のすべてを信託銀行で分別管理している事業者
• 不動産クラウドファンディングでSPCを活用している事業者

などを選ぶ方法があります。

SPC（特定目的会社）は、不動産クラウドファンディングの運用に際して事業者と投資資金を切り離す（いわゆる倒産隔離）のために用いられる方法です。SPCを活用した不動産クラウドファンディングの詳細については、以下の記事もご覧ください。

> SPCを活用した不動産クラウドファンディングの仕組みやメリット、対応している事業者は？

まとめ

不動産クラウドファンディング運営事業者は、不特法により投資家の資産と事業者の資産を分別管理することが義務付けられています。そのため、投資家の資産が事業者の運転資金として用いられたり、ほかのファンドの投資資金として流用されたりすることは基本的にはないと考えてよいでしょう。

ただし、分別管理されていることと、もし運営事業者が倒産するなどのトラブルが起きた際に投資家の資産が守られることは、イコールではないことに注意が必要です。不動産クラウドファンディングに投資する際は、事業者が採用している分別管理の方法にも注目してみましょう。

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