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おすすめコラム 2022.07.26

不動産投資はリスクが高い・低い?種類・対策・失敗する人の特徴について解説

LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部です。

この記事では、「不動産投資はやめておけ」と言われる理由について、不動産投資に関わるリスクという観点から解説します。リスクの種類・対策・失敗する人の特徴などについてしっかりと理解し、不動産投資を成功させましょう。

「不動産投資はやめておけ」と言われる理由とは?

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Web上で不動産投資について調べていると、「不動産投資はやめておけ」という意見を目にします。そのようなネガティブな意見が見られる理由として「不動産投資のリスク」について、しっかりと理解していないことが考えられます。以下で、そもそも不動産投資とは何か、またリスクのレベルについて理解しましょう。

そもそも不動産投資とは?

不動産投資とは、マンション・アパート・店舗・オフィスビルなどの取得や運用によって利益を得る投資方法です。不動産投資では、以下の2種類の利益の得方があります。

  • インカムゲイン:不動産の賃貸運用によって得られる家賃収入
  • キャピタルゲイン:不動産の売買による差益

また、不動産投資にはおもに以下の4つの種類があります。

  • 現物不動産投資
  • REIT
  • 小口化不動産投資
  • 不動産クラウドファンディング

それぞれの不動産投資の種類によって、メリット・デメリットが異なります。中でも、不動産クラウドファンディングは、初心者でも始めやすいのでおすすめです。少額からリスクを抑えて始められ、物件選び・管理・運用をプロに任せられます。

不動産投資とは何かについては、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

関連記事:【初心者のための不動産投資】基礎知識や3つの投資法、メリットデメリットについて解説【LIFULL 不動産クラウドファンディング】 

不動産投資のリスクは高い・低い?

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法。株式・FX・仮想通貨といった変動の激しい投資方法と比較すると、リスクは低いです。不動産は現物資産ですので、価値が突然なくなることはありません。また、おもな利益を得る方法が家賃収入となるため、景気の変動の影響を受けにくいです。不動産投資は、長期的に安定した利益が得られる投資方法と言えるでしょう。

一方で、不動産投資にも資産価値低下・空室リスク・家賃滞納リスクなどのリスクは存在します。この点について理解をせずに不動産投資を始めて失敗すると、「不動産投資はやめておけ」という意見につながると考えられます。不動産投資にはリスクはありますが、ある程度予測ができる対策が行えるものが多いです。そのため、仕組みや利益を得る方法などの基礎知識をしっかりと学べば、不動産投資で失敗する可能性は下げられます。

不動産投資で失敗する人の特徴とは?

不動産投資は、不動産物件を購入するだけでなく、賃貸経営を行うという事業の側面があります。不動産投資で失敗する人は、不動産を購入する投資という面しか見ていない場合が多いです。

不動産投資は株式投資のように、売却益を狙うことも可能ですが、おもな収入は家賃収入となります。安定した利益を得るには、不動産選びの段階から収支の計画を立て、キャッシュフローをしっかりと計算して賃貸経営に取り組むことが大切です。

計画どおりに運用を行う上で、理解しておきたいのは不動産投資の最大のリスクは空室リスクであること。空室の期間は、家賃収入は当然得られません。空室の期間を最小限にするために「入居者=お客様」としっかりと捉え、どのように賃貸経営というビジネスで利益を上げるかよく考える必要があります。

不動産投資の7つのリスクの種類

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不動産投資に関わるおもな7つのリスクについて以下で解説します。

空室が発生するリスク

上述のとおり、不動産投資における最大のリスクは空室が発生することです。入居者が見つからず、空室期間が続けば家賃収入は得られません。家賃収入がなくても経費やローンの返済は発生するため、給与所得や貯蓄から赤字分を補填する必要があります。最悪の場合、不動産の売却や自己破産を検討する必要が生まれるかもしれません。

賃貸需要の高いエリアを選び、入居者募集に強い不動産管理会社を選ぶことが空室リスクの対策になります。

家賃滞納のリスク

家賃滞納は、空室の発生と同様に家賃収入が得られなくなるため、迅速なケアが必要なリスクです。家賃滞納が発生した場合には、その期間家賃収入が得られなくなります。長期化した場合には回収の見込みが薄くなるだけでなく、その期間は入居者の募集も行えません。強制退去などの法的措置が必要になった場合には、その手続きを行うための時間や手間がかかります。

家賃滞納のリスクが低い入居者を選び、万が一家賃滞納が発生した際は迅速な対応を行うことがリスク対策となります。

家賃下落のリスク

物件の経年劣化、入居者のニーズの変化、物価の変動などの影響で、家賃を下げざるを得ない場合があります。家賃を下げると再度上げることは難しく、収入自体も減少するため入居者を獲得するための最後の手段と言えるでしょう。

家賃下落のリスクへの対策として、物件のリノベーション、初期費用の設定の見直し、入居条件の緩和などが挙げられます。

物件の修繕やリフォームのリスク

賃貸経営には、突発的な修繕やリフォームが必要となり、想定外の費用がかかるリスクがあります。

新築・中古に関わらず、不動産は時間が経てば老朽化するため、価値を保つために修繕やリフォームなどのケアが必要になります。事前に修繕の計画を立てて資金を確保しておけば、収支への影響は最小限に抑えられるでしょう。また、計画的に修繕が行われている状態のよい物件を選ぶことも大切です。

不動産価値が下落するリスク

不動産投資には物件の老朽化や経済情勢の影響により、物件の価格が購入時よりも下落するリスクがあります。物件価格が大きく下落すれば、家賃収入が安定して得られたとしても、売却益のマイナス分を合わせるとトータルで赤字となる可能性があるのです。

物件を売却する際は、物件価格が上昇するまで待ったり、それとは逆に物件価格が下がる前に売却したりといった見極めが重要。また、物件の資産価値を維持するために、管理や修繕をしっかりと行うことも必要となります。

ローンの金利上昇によるリスク

経済情勢の変動により、不動産物件の取得時に組んだローンの金利が上昇するリスクがあります。ローンの金利が上がれば月々の返済金額が増えるため、家賃収入による利益が減少します。

ローンを組む際は、金利の設定は慎重に行いましょう。複数の金融機関の比較を行い、よい条件でローンを組むことが金利上昇のリスクへの対策となります。

地震や火災といった災害のリスク

不動産投資には地震や火災といった災害によって、不動産価値が低下するリスクがあります。災害は避けることは難しいですが、ある程度の対策は可能です。まず、災害の少ない地域を選ぶこと。そして、万が一に備えて保険には必ず加入しておきましょう。

不動産投資を行うメリット

不動産投資はリスクだけでなく、魅力的なメリットもあります。以下で、不動産投資を行うメリットについて解説します。

安定した長期収入が得られる

不動産投資は入居者が獲得できれば、家賃収入によって安定した長期収入が得られるというメリットがあります。銀行から融資を受けて不動産を取得した場合でも、家賃収入から経費とローンの返済を行ってキャッシュが残る仕組みを構築できれば、毎月一定の収入を得ることが可能です。

老後の資金対策になる

60歳頃までに不動産のローンの支払いが完了する計画を立てれば、家賃収入の利益を増やせるので老後の資金対策になります。管理会社に管理を委託すれば、時間や手間をかけずに収入が得られるでしょう。管理会社には家賃の回収・物件の整備・入居者のトラブル対応など、さまざまな賃貸経営で発生する作業を一任できます。もちろん、管理会社に任せきりにせず、定期的に自分の目でしっかり物件の状況を確認することはリスクへの対策として必要です。

生命保険代わりに活用できる

不動産投資は、生命保険代わりに活用できるというメリットがあります。

不動産投資のためにローンを組む際には、「団体信用生命保険」という保険に加入できます。この保険に加入すると、自分が死亡した際や8大疾病に疾患した際に、ローンの残債の返済が不要となるのです。それにより、残された家族はローンの返済なしで、生命保険代わりに不動産から毎月まとまった家賃収入が得られます。

節税効果が期待できる

不動産投資を行うことで、結果として節税効果も期待できます。

物件の種類を問わずローンを組んで物件を取得した際は、借入額と給与所得を損益通算することで総所得を減らすことが可能です。不動産物件は減価償却が可能であるため、数十年に渡って申告ができます。確定申告をしっかりと行えば、長期間所得税や住民税の減額が受けられます。

また、不動産は相続税の評価額が異なるので、結果として相続税の対策にもなるのです。不動産の相続税評価額は、時価よりも基本的に低く評価されます。例えば、4000万円で購入した物件の相続制評価額が3000万円であれば、結果として現金よりも1000万円の評価減になります。

少ない初期費用でも投資が可能

不動産投資は、初期費用が少ない状態でも始められます。不動産投資は不動産を担保として金融機関から融資を受けて、物件の購入が可能です。一般的には、自己資金が物件価格の1割から3割り程度あれば、融資が受けられると言われています。

また、融資を受けることで少ない自己資金でより大きな利益を得るレバレッジ効果を狙うことも可能です。ただし、借入の金利が高く利回りが低い状態になると、逆に損失が発生する可能性が生まれるため注意が必要です。

不動産投資の4つのリスク対策

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リスクを抑えてメリットを最大限に生かすための不動産投資の4つのリスク対策について解説します。

賃貸需要が安定している物件を選ぶ

まず、不動産投資のリスク対策の基本として、賃貸需要が安定している物件を選ぶことが大切です。現在だけでなく将来に渡って賃貸需要があるか、という観点で見極めを行いましょう。

例えば、東京のように若い世代の流入が多い人気のエリアは、賃貸需要が将来的に高いと考えられます。また、人気のエリアであっても場所によって賃貸需要は異なります。そのため、賃貸需要の高い物件を見極めるためには、アクセスや周辺環境など細かな分析を行うことが不可欠です。

賃貸需要の高い物件を選ぶことは、空室・家賃滞納・不動産価値の下落といったさまざまなリスクへの対策となります。

借りる人が多い物件のタイプを選ぶ

そのエリアに合っていて、なおかつ借りる人が多い物件のタイプを選ぶことも、不動産投資のリスク対策として効果的。

ワンルームは意思決定者が一人なので決まりやすいため、他の物件のタイプと比較すると空室の期間が短くなりやすいです。また、部屋が小さければ、その分修繕やリフォームの費用も少なくなります。不動産投資の初心者は、ワンルームを選べばさまざまなリスクをケアして投資を始められるでしょう。

信頼できる不動産管理会社を選ぶ

不動産の管理を委託する際は、入居者募集・家賃滞納の対応・入居審査など、さまざまな対応をしっかり行ってくれる信頼できる不動産管理会社を選びましょう。

入居者募集に強い不動産管理会社を選べば、空室の期間が短くなりやすいので、家賃下落や空室のリスクがケアできます。

また、家賃滞納を防ぐ上で、そもそも滞納をしない人を選ぶことがとても効果的。そのような家賃を滞納しない人を選ぶには、入居審査がとても大切です。入居審査をしっかりと行ってくれる不動産管理会社を選びましょう。サポートの内容が充実した信頼できる不動産管理会社であれば、万が一家賃滞納が発生した場合でも迅速な対応が期待できます。

災害が少ない地域を選ぶ

地震などの災害リスクへの対策として、災害が少ない地域の不動産物件を選びましょう。内閣府が公開している「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」やNHKの「【NHK】ハザードマップ」などを参照すると、災害の少ない地域かどうか判断が行なえます。可能であれば、複数のエリアに分散して不動産を取得できると、さらに災害に対するリスクが抑えられます。

そして、地震や火災などのリスクは0にはならないため、万が一に備えて地震保険や火災保険には必ず加入しておきましょう。

リスクを抑えた少額投資から不動産投資は始めよう

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法。リスクを回避する一番の方法は、さまざまな対策を効果的に行うために不動産投資についてしっかりと勉強することです。

不動産投資初心者は、まず不動産クラウドファンディングのように少額から始められるリスクの低い不動産投資でノウハウを身につけましょう。その上で、大きな不動産投資へとステップアップしていくという方法がおすすめです。

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LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部
この記事を書いた人

LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部

金融分野全般に視野が広いライターと、不動産クラウドファンディングに精通した校閲メンバーにて構成。投資家目線のわかりやすい記事を届けることをモットーに、不動産クラウドファンディングを中心とした投資お役立ち情報をお届けします。

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