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おすすめコラム 2022.06.21

不動産投資とは?儲かる仕組み・メリット・デメリットについて初心者向けに解説

LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部です。

株式投資と共に、認知度の高い投資方法である不動産投資。しかし、不動産投資について、じつは仕組みがよくわからないという方も少なくないでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資とは何かを始め、儲かる仕組みについて解説します。また、不動産投資を行う上で、知っておきたいメリットやデメリットについても理解できます。

不動産投資とは?

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そもそも不動産投資とは何かといった基礎知識について、以下でわかりやすく解説します。

不動産投資とは賃貸経営を通して家賃収入を得る投資方法

不動産投資とは、不動産物件を購入して賃貸経営を行い、入居者からの家賃収入を得る投資方法です。不動産物件には、アパートやマンションなどが含まれます。

利便性が高く需要が見込めるエリア、入居者のニーズにあった収益性の高い物件に投資を行えば、安定した大きな利益が見込める投資方法と言えるでしょう。また、不動産投資の利益はおもに家賃収入ですが、不動産物件の売買差益も利益となります。

不動産投資と株式投資の違いとは?

定番の投資方法として知名度の高い不動産投資と株式投資。この2つは収益を得るための仕組みが大きく異なります。どちらもインカムゲインとキャピタルゲインを狙うわけですが、株式投資は主にキャピタルゲインを狙うことが基本です。

キャピタルゲインとは、簡単にいうと購入した価格と売却する価格の差分による値上がり益のこと。株式投資では購入時よりも高い価格で株を売却し、それを繰り返してより大きな利益を得ます。

一方で、不動産投資はインカムゲインが基本ですが、キャピタルゲインを狙うことも可能です。インカムゲインとは、投資を行った運用期間に得られる運用益を指します。不動産投資の場合には、家賃収入がインカムゲインです。不動産投資の場合には、購入した物件が周辺環境の変化などにより値上がりした際に売却を行うと、キャピタルゲインも狙えます。

不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインについては、後ほど詳しく解説します。

不動産投資の成功率はどのくらい?

不動産投資の成功率は、一般的に10%程度と言われています。初期費用の高さや手間を加味すると、リスクが高い投資方法に感じるかもしれません。しかし、運用方法や「不動産投資の成功とは何か」に対する考え方によって、その成功率は大きく変わります。

不動産投資の基本となる利益はインカムゲインで、家賃収入から経費を引いた金額です。家賃収入からローンや維持費などの経費を引くと、数千円程度の利益しか得られない可能性もあります。ただし、金額の多寡によらず利益が出たと捉えれば成功と考えてもよいでしょう。

一方で、不動産物件の売却益によるキャピタルゲインを狙いすぎると、成功率は下がります。売却益を得るためには、土地や物件の見極め、不動産市場の監視、資産価値を維持する補修など、専門的な知識と手間が必要です。

売却益を優先しすぎず、家賃収入によって赤字を出さない運用を目指せば、不動産投資は決してリスクの高い投資方法ではありません。

不動産投資で儲かる仕組みとは?

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不動産投資は、上述の通りインカムゲインとキャピタルゲインの合計が最終的な利益となります。不動産投資におけるそれぞれの利益について、以下でより詳しく見ていきましょう。

家賃収入によって得られるインカムゲイン

インカムゲインとは、投資によって得た資産を保有することで継続的に受け取れる銀行預金の利息・投資信託の分配金・株式の配当金などの利益のことです。不動産投資では、家賃収入から経費を引いた利益がインカムゲインにあたります。

インカムゲインで儲けるためには、投資額に対するリターンがどの程度見込めるかを測る利回りを意識することが大切です。不動産投資における利回りには、表面利回りと実質利回りの2つの種類があります。

表面利回りは、「1年間の家賃収入の総額 ÷ 物件価格 × 100」で算出される数値。この表面利回りには、不動産物件の保有によって発生する管理費用や仲介手数料の支払いなどは含まれていません。そのため、実際に運用を行うと表面利回りよりも、実際の利回りは低くなります。不動産業者が提示するのはこの表面利回りで、投資対象の物件を探すときに目安として利用するとよいでしょう。

実質利回りは、「(1年間の家賃収入 – 1年間の諸経費)÷(物件価格 + 購入時の諸経費)×100」で算出される数値。1年間の諸経費には、税金・保険料・管理会社への報酬・修繕費などが含まれます。実際に不動産物件の運用を行う際には、より現実的な利回りと言える実質利回りを参考に収支計画を立てることが重要です。 

不動産の売却によって得られるキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、投資によって得た資産の売却時に得られる利益のことです。不動産投資におけるキャピタルゲインは、不動産物件の売却時に売却額が購入額を上回っていれば得られます。

不動産のキャピタルゲインは、投資を行う人の知識やノウハウによって変化することが他の投資方法と大きく異なる点です。株式は証券取引所で売買がすぐにでき、価格も市場の状況によって決定します。一方で不動産投資は、売却先を探して相手との交渉により売買価格が決まります。交渉次第では、大きなキャピタルゲインを得ることもできるでしょう。

このように不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類の利益が見込めます。不動産投資を行う際は、2つの利益の合計が最終的な利益となることを踏まえて投資先を選ぶことが大切です。

不動産投資を行うメリット

不動産投資を行うメリットについて、以下で詳しく解説します。

安定した収入が得られる

不動産投資の大きなメリットは、賃貸経営によって毎月安定した収入が得られることです。

他の投資方法と比較すると、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資と言われています。株式投資やFXなどに比べ、不動産市場は価格の変動が小さいです。家賃は毎月変わるものではないため、景気変動の影響をあまり受けません。そのため、経費やローンの返済を計算すれば、収支計画が立てやすい投資方法と言えるでしょう。

レバレッジ効果が高い

不動産投資は他の投資商品と比較すると、レバレッジの効果が高いものに分類されます。不動産投資におけるレバレッジ効果とは、少ない資金を元手に高額な投資用不動産を取得することです。

不動産投資は不動産投資ローンを利用することで、自己資金の10倍程度の投資用物件を取得できる場合があります。空室を出さない効率的な賃貸経営が行えれば、ローンの返済を行いながら安定した家賃収入を得ることが可能です。

生命保険の代わりになる

不動産投資は、万が一の場合の生命保険の代わりになるというメリットがあります。

不動産投資のローンを組む際は、団体信用生命保険(団信)に加入します。これにより、購入した物件のローンの支払い中に契約者が亡くなった場合、以降のローンの支払いが0になるのです。残された家族は資産として残った不動産物件からそのまま家賃収入を得たり、売却益を得たりといった形で活用できます。

年金対策になる

不動産投資によって家賃収入を得られれば、将来の年金対策になります。

年金は現在働いている人の稼いだお金をもとに、年金受給者に支払われるものです。少子高齢化が進んで働き手が減れば、年金の原資の不足が予想されます。自分が年金を受給できる年齢になったときには、手厚い年金制度ではなくなっている可能性もあるでしょう。

年金の代わりや不足分を補う収入源として、不動産投資は特に若い世代にメリットのある投資方法と言えます。

節税につながる

不動産投資を始めると、節税効果が期待できます。

不動産物件の購入時は、不動産取得税などの税金・所有権の移転の登記費用といった初期費用が必要です。これらを経費として計上すると、不動産投資における収支は赤字となる場合があります。このような不動産投資で生じた損失金額が出た場合には、他の所得から損失分が控除される損益通算が認められています。赤字分の控除を受けることで、結果として不動産投資が節税につながるのです。

また、資産価値が大きい長期間使えるものの購入費用を、毎年分けて経費として計上していくという減価償却という仕組みもあります。減価償却の仕組みを利用し、不動産物件の購入の費用も経費として計上できるため課税所得の圧縮も可能です。

相続税対策として活用できる

不動産投資で購入した不動産は、相続税対策としても活用できます。なぜなら、不動産物件は、現金を相続するよりも相続税の税金を抑えることができるからです。

不動産物件を6000万円で購入した場合、その購入金額ではなく不動産の固定資産評価額をもとに相続税は計算されます。そのため、6000万円の現金にかかる相続税よりも税額が低くなる可能性が高いです。

不動産投資を行うデメリット

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次に、不動産投資を行うデメリットについて解説します。

初期費用が必要

不動産投資は、ある程度のまとまった初期費用が必要です。

不動産投資ローンを利用して不動産物件を購入する場合でも、元手となる自己資金を用意しなければなりません。不動産物件の購入時には、不動産会社への仲介手数料・所有権の移転のための登記費用・売買契約書に貼付する印紙代などもかかります。

流動性が低い

不動産投資は他の投資方法と比較すると、流動性が低いです。流動性とは、換金のしやすさを表します。

例えば、株式投資であれば証券取引所で簡単にいつでも売買が行なえます。しかし、不動産物件を売却したい場合には、短くても数週間はかかるでしょう。なぜなら、不動産物件を売却したい場合には、買主を探す必要があるからです。不動産会社の買取の場合でも数週間、買主を探して売買契約を結ぶ場合には数ヶ月かかることも少なくありません。

空室リスクがある

不動産投資は、入居者が見つからない空室の期間が生まれるリスクがあります。空室の期間が発生すれば、当然ですがその期間は家賃収入が得られません。

  • 賃貸需要の高いエリアを選ぶ
  • 定期的な修繕を行ってきれいな状態を保つ
  • 管理会社に相談を行う

などの対策を行えば、空室に対するリスクの軽減が可能です。

家賃滞納が発生するリスクがある

空室のリスクと併せて理解しておきたいのが、家賃滞納が発生するリスクです。空室と同様に家賃滞納が発生すれば、収入は得られません。また、家賃滞納が発生した場合でも、3ヶ月以上の滞納があり、信頼関係の破壊が認められなければ立ち退きを求められないことも覚えておきましょう。

家賃の回収に関しては、管理会社に委託するケースが一般的です。家賃滞納が発生した場合にどのような対応を管理会社が行ってくれるのか、事前に確認してから委託を行いましょう。

不動産物件の価値が購入時より下がる可能性がある

不動産物件の価値は購入時より下がる場合があり、売却時に利益が得られない可能性があります。

不動産投資は、運用益を目的に投資を行うことが一般的です。しかし、売却益との合計が利益となるため、不動産の価値の低下を無視することはおすすめできません。

例えば、状況の変化により不動産投資をリタイアしたり、他の投資方法に切り替えたりといったことが起こる可能性はあるでしょう。その際に、売却における損失が膨らめば、合計するとあまり利益が得られなかったという結果になります。

物件の定期的なメンテナンスや周辺環境の将来的な変化を見極めるなどして、不動産物件の価格変動のリスクに備えましょう。

リスクを抑えて手軽に不動産投資を始めたいなら不動産クラウドファンディング

不動産投資を始めるには、まず初期費用が必要です。そして、安定した収益を得るためには、物件をしっかりと見極め、メンテナンスを行って価値を維持することも求められます。

もしも、賃貸経営を個人で行うリスクや手間を抑えて不動産投資を始めたいのであれば、不動産クラウドファンディングがおすすめです。不動産クラウドファンディングはプロに物件選びや管理を任せられ、少額から投資が始められます。不動産投資に興味がある方は、まず不動産ファンディングにチャレンジしましょう。

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【監修者】CFP資格保有者 宮脇英寿
中学高校の数学教師を経てファイナンシャルプランナーの道に進む。年間100世帯以上の個別相談に対応しながら、確定拠出年金や住宅ローン、ねんきん定期便の見かた等各種セミナー講師も担当。住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引士の資格も保持。

この記事を書いた人

LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部

金融分野全般に視野が広いライターと、不動産クラウドファンディングに精通した校閲メンバーにて構成。投資家目線のわかりやすい記事を届けることをモットーに、不動産クラウドファンディングを中心とした投資お役立ち情報をお届けします。

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