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おすすめコラム 2022.06.14

不動産投資で家賃収入を得るメリット・デメリットとは?リスク解消のための8つの対処法

LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部です。

「家賃収入は得たいけどメリット・デメリットがわからないので、不動産投資が始められない…」

そのような悩みを持つ人向けに、この記事では不動産投資で家賃収入を得るメリットとデメリットについてわかりやすく解説します。また、デメリットやリスクを解消するための具体的な対処法についても紹介しますので、この記事を参考にしていただき不動産投資にぜひチャレンジしてください。

不動産投資で家賃収入を得る仕組み

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まず、基礎知識として家賃収入とは何かや、賃貸経営で収入を得る仕組みについて解説します。

家賃収入とは?

家賃収入とは、所有するアパートやマンションと言った賃貸物件を貸し出すことで入居者から得られる賃料収入です。家賃収入は、すべてが利益となるわけではありません。管理委託費・ローンの支払い・税金などの経費を差し引いた金額が、家賃収入の利益となります。

賃貸経営で収入を得る仕組み

賃貸経営で収入を得る基本的な仕組みは、以下の通りです。

  1. 貸し出しを行う物件の購入
  2. 入居者の確保
  3. 入居者からの家賃の支払い

収入が得られる仕組み自体はとてもシンプルですが、それぞれの工程は複雑です。

家賃収入を得るためには、まず入居者に貸し出すための物件が必要。まずはこの物件の取得から始まります。不動産投資を始めた初心者の方の場合には、区分マンションなどの比較的少額で取得できる物件を選ぶことが一般的です。不動産会社選び、物件探し、ローンの審査、物件取得の手続きなど、物件の購入にはさまざまな手間がかかります。

物件が購入できたら、次は入居者を集めます。入居者の募集は個人でもできますが、不動産会社や管理を委託している不動産管理会社に依頼するケースが多いです。家賃収入は入居者がいなければ得られないため、大変重要なプロセスと言えるでしょう。

そして、滞りなく入居者から家賃が支払われることで家賃収入が得られます。上述の通り、すべてが物件の所有者の収入となるわけではなく、さまざまな経費が引かれた金額が家賃収入の利益となります。

賃貸経営に必要なコスト

賃貸経営に必要なおもなコストは以下の通りです。

  • 固定資産税などの各種税金
  • 火災保険・地震保険などの保険料
  • ローン
  • 修繕費用
  • 管理業務委託料
  • 税理士・司法書士への支払い

このようなコストを正しく把握して経費を明確にしておかなければ、家賃収入で安定した利益を得ることは難しいでしょう。

不動産投資で家賃収入を得る5つのメリット

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不動産投資を行い、家賃収入を得る5つのメリットについて以下で解説します。

長期的に安定収入が得られる

不動産投資で家賃収入を得るメリットとして、まず長期的に安定した収入が得られることが挙げられます。一度入居者を確保できれば、問題がなければ2、3年は家賃収入が確保できるでしょう。株式投資のように日々の値動きを追う必要がなく、大きな手間をかけずに収入を得られることは家賃収入の大きな魅力です。

売却益が得られる可能性がある

経済の成長やエリアの価値の向上によっては、不動産物件の売却によって利益が得られる可能性があります。売却益は、物件の購入時の価格を売却時の価格が上回ることで得られます。そのためには、物件・周辺環境・都市開発の計画などの情報収集を行い、物件の将来的な価値を見極めることが大切です。

毎月家賃収入を得られるだけでなく、売却益も得られる可能性があることは不動産投資のメリットと言えるでしょう。

積極的に経営に関与できる

自分で物件を購入するため、積極的に賃貸経営に関与して家賃収入で大きな利益を狙うことが可能です。物件・不動産会社・管理の方法などを、自分の裁量で選択できます。これは他の投資にはない、不動産投資ならではのやりがいと言えるでしょう。

必要となる資産形成のハードルが低い

不動産投資による家賃収入の獲得には、ある程度の資金は必要です。しかし、その必要となる資産の形成は比較的ハードルは低いと言えます。なぜなら、ある程度の資金があれば金融機関からの融資を活用して投資を行えるからです。不動産投資は、少ない資金で大きな投資ができるレバレッジ効果の高い投資方法と言えるでしょう。

節税効果が期待できる

不動産投資で家賃収入を得ることで、結果として節税効果も期待できます。まず、不動産は現金を所有するよりも相続税評価を下げることが可能です。5000万円で物件を購入した場合には、その固定資産税の評価額によって相続税は決まります。そのため、現金で5000万円を残した場合よりも低い相続税の支払いで資産が残せるのが一般的です。

また、不動産投資によって収支が赤字となった場合には、他の所得から損失分が控除される損益通算が認められています。赤字分の控除を受けることで、結果として不動産投資が節税対策につながるのです。

不動産投資で家賃収入を得る6つのデメリット・リスク

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不動産投資で家賃収入を得る6つのデメリットやリスクについて解説します。

空室のリスクがある

家賃収入は入居者が集まれば安定した収入が得られます。しかし、当然ですが空室になった際には収入が得られません。空室の期間も経費やローンの支払いは発生します。そのため、退去後にスムーズに入居者を確保する方法を前もって考えておくことが大切です。

家賃滞納の可能性がある

入居者が確保できていても、家賃滞納が発生するリスクがあります。家賃滞納が発生すれば、空室と同様に家賃収入は得られません。そのため、入居前の審査をしっかりと行い、万が一の場合に備えた資金の余裕を持っておく必要があります。

ローンの金利の上昇

ローンを組んで不動産物件を購入した場合、その金利が上昇するリスクがあることを覚えておきましょう。ローンの金利は経済状況の変化により、その影響を受けて変動します。契約時よりも金利が上がれば、月々の支払いは大きくなります。家賃収入は確保できていたとしても想定した利回りを下回り、キャッシュフローが確保できなくなる可能性も0ではありません。

災害の影響を受けやすい

不動産物件は、自然災害による影響を受けやすいです。損害によって建物の損傷や倒壊が発生することで、不動産価値の減少や消失が発生するリスクがあります。保険の加入によってある程度のリスクのケアは可能です。災害は予期が難しいため常にそのリスクがあることを念頭に置き、突発的な状況に対応できる資金を確保しておく必要があります。

資産価値が下落する可能性がある

不動産物件には資産価値が下落する可能性があり、それに伴って家賃の下落が発生するリスクがあります。立地や相場にも左右されますが、一般的に築年数が10年を超えると資産価値は下落します。家賃収入を得る場合には、時間の経過によって基本的には月々の家賃が減少する点に注意が必要です。

物件の売却に時間がかかる

不動産の物件の売却には、時間がかかります。まず、不動産物件を売却するためには買い手を見つける必要があり、そこから交渉を行って売買契約を結びます。もし、入居者が見込めない需要の低い物件であれば、買い手が見つからない可能性もあるでしょう。また、不動産会社と取引をする場合でも、数週間はかかります。このような流動性の低さは、不動産投資を行う上でデメリットと言えるでしょう。

安定した家賃収入を得るためのデメリット・リスクへの8つの対処法

不動産投資のデメリットやリスクを解消し、安定した家賃収入を得るための対処方法について以下で解説します。

賃貸経営に関する知識を学ぶ

安定した家賃収入を得るためには、まず不動産投資や賃貸経営に関する知識を学ぶことが大切です。それにより、将来性の高い物件の見極めやリスクを抑えた賃貸経営の実現が可能となります。

不動産投資は、日常生活では聞き慣れない専門用語や、不動産・経営・会計などの幅広い知識が求められる投資方法です。安定した運用を行うためには、日々の勉強と情報収集が必要となります。

周辺環境に依存した物件に投資しない

周辺の環境や特定の施設によって需要が左右される物件には、投資しない方が無難です。そのような施設がなくなれば、一気に需要が低下する恐れがあります。例えば、学校や大企業があったとしても、将来的に移転する可能性はあるでしょう。特定の要素に左右されず、安定的に入居者が確保できるエリアを選ぶことが、不動産投資で失敗しないコツです。

エリアの需要にあった物件を選ぶ

物件を選ぶ際には、需要と供給のバランスが取れたエリアを選ぶことが大切です。需要の高い地域であれば、資産価値の下落や空室のリスクをケアできます。また、物件の売却も行いやすいでしょう。

需要と供給のバランスを判断するためには、そのエリアに合ったターゲットを見極める必要があります。例えば、会社員や学生をターゲットするなら、単身者向け物件。住宅街であればファミリー向け物件の需要が高いと考えられます。

物件は視察してから購入する

不動産物件は、必ず内覧や周辺の視察を行ってから購入しましょう。実際に現地に行かなければ、建物の状況や入居者の質はチェックできません。足を運び、自分の目で見てその物件の価値を判断することで、資産価値の下落や空室のリスクをケアできるでしょう。

無理のない資金計画を立てる

家賃収入を得るために賃貸経営を始める際には、初期費用だけでなくランニングコストもかかります。余裕を持った無理のない資金計画を立てることは、長期的な運用で利益を獲得する不動産投資を行う上でとても大切です。資金に余裕があれば、ローンの金利の上昇・物件の修繕・家賃滞納といったリスクにも対応できます。

不動産を対象とした保険に必ず加入する

災害のリスクに備えるために、不動産物件を対象とした保険に必ず加入しましょう。それにより、万が一物件に損傷や倒壊が発生した際に損害をある程度カバーできる補償が受けられます。契約する保険によって補償内容は異なるため月々のコストは上がりますが、災害のリスクをケアするために補償の手厚い保険へ加入するという対策もおすすめです。

利回りだけで物件を選ばない

「利回りが高いから」という理由だけで物件を選ぶのはやめましょう。物件の価格が安く、高い利回りが見込めたとしても、入居者が集まらなければ家賃収入は得られません。想定される利回りはあくまでも見込みです。利回りだけではなく、物件の状態、周辺環境、市場のニーズなどの幅広い観点で、購入する物件は判断しましょう。

物件の管理をしっかりと行う

空室の期間をできるだけ減らして、安定した家賃収入を得るために物件の管理をしっかりと行いましょう。物件の状態を確認し、必要があれば修繕を行います。それにより、空室や老朽化などのリスクをケアできます。また、周辺の相場や物件の状態を加味して、家賃・敷金・礼金などの見直しも定期的に行うとより効果的です。

リスクを抑えて少額で不動産投資を始めるなら不動産クラウドファンディング

不動産投資による家賃収入の獲得には、安定した収入が得られるといったメリットだけでなく、さまざまなデメリットやリスクが伴います。そのようなリスクを抑えて少額で不動産投資を始めるなら不動産クラウドファンディングがおすすめです。

プロに物件選びや管理を任せることで、手間や時間をかけずに不動産投資が始められます。不動産投資に関するノウハウを身に付け、将来的に大きな不動産投資にチャレンジするために、まずは少額から不動産クラウドファンディングを始めましょう。

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【監修者】CFP資格保有者 宮脇英寿
中学高校の数学教師を経てファイナンシャルプランナーの道に進む。年間100世帯以上の個別相談に対応しながら、確定拠出年金や住宅ローン、ねんきん定期便の見かた等各種セミナー講師も担当。住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引士の資格も保持。

この記事を書いた人

LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部

金融分野全般に視野が広いライターと、不動産クラウドファンディングに精通した校閲メンバーにて構成。投資家目線のわかりやすい記事を届けることをモットーに、不動産クラウドファンディングを中心とした投資お役立ち情報をお届けします。

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