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おすすめコラム 2022.06.08

不動産クラウドファンディングは、REITと不動産小口化商品と何が違うのか?

昨今の投資ブームにより、投資商品の多様化が進んでいます。さまざまな投資商品があるなか、少額から始められる不動産投資が注目を集めています。そこで、今回は不動産クラウドファンディング、REIT(不動産投資信託)、不動産小口化商品の特徴や違いについて紹介します。

少額でも不動産投資できる3つの商品

いま、不動産投資として注目されているのが、少額からスタートできる「不動産クラウドファンディング」と呼ばれる不動産の小口投資です。

不動産クラウドファンディングは従来の現物不動産投資とは異なり、少額から不動産投資を始めることができるので初心者向きといえます。数万円単位で出資額を選ぶことができるので、自分のペースで資産形成、資産運用していくことができます。

少額でも始められる不動産投資には主に次の3つがあります。

・REIT(不動産投資信託)
・不動産小口化商品
・不動産クラウドファンディング

REIT(不動産投資信託)、不動産小口化商品、不動産クラウドファンディングに共通しているのは、出資すると収益の一部が配当・分配されることです。運用するのは不動産投資のプロなので、不動産初心者でも始めやすいのが特徴です。

ただ、少額といえどもリスクのない不動産投資は存在しません。それぞれの投資の特徴や違いについて確認しましょう。

■REIT(不動産投資信託)

REITは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取った略称でも分かるように、不動産が証券化された投資信託の1つで、一般的に「不動産投資信託」と呼ばれています。もともとアメリカで生まれた金融商品で、日本ではJapanの「J」をつけて、「J-REIT」とも呼ばれています。

REITは、不特定多数の投資家から資金を集め、集めた資金をもとに複数の不動産に投資し、運用益や売買差益を投資家に分配する金融商品です。証券取引所に上場しているため、上場株式と同様に証券会社に口座を開き、証券会社を通して売買取引します。

少額から始められ、さまざまな不動産に分散投資できることが魅力的なREITですが、上場していることで景気の影響を受けやすいことがリスクとして挙げられます。また、REITは投資家が出資する不動産を選ぶことはできません。

REITの特徴

・流動性が高いため、いつでも売買できる

・1口1万円程度から投資できる

・株式と同じように景気や不動産市場の影響を受けやすく相場が変動

・比較的高い利回り、年利3%~5%程度を期待できる

※一般的なREITの特徴です。

■不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、特定の不動産を一口、数万円から数百万円程度に小口化したものを投資商品として販売し、購入した投資家に対して、賃料収入や売却益などの運用益を口数に応じて分配する金融商品です。少額から不動産投資でき、またREITと異なり、現物不動産の保有者になる商品もあるので、相続対策できる不動産投資としても注目を集めています。

これまでの現物不動産投資だと、投資するために数千万円から数億円の投資資金が必要です。それが不動産小口化商品の登場により、数十万円から数百万円でも不動産投資ができるようになりました。

不動産小口化商品には、事業主体によって「匿名組合型」と「任意組合型」の2つのタイプがあります。「匿名組合型」は一口、数万円など少額から投資ができ、数カ月単位からの短期運用ができることが特徴です。「任意組合型」は相続対策として活用できる特徴があり、一口、100万円以上、10年以上などで募集されるものが多く、長期運用で安定収益を得ることができるのが特徴です。

不動産小口化商品では、購入する口数や投資する物件を投資家が決めることが可能です。案件によっては一口数万円からの少額投資や複数の口数を購入する、または一口、数百万円と高額なものを購入し、多額の分配金を狙う高額投資も可能です。

不動産小口化商品の特徴

  • 税務上は現物不動産投資と同じ扱い(任意組合の場合)で、節税効果を期待できる
  • 物件所有者になるが、投資後の運用は管理会社に委託し、管理に手間がかからない
  • 1口数万円から100万円程度の出資額が必要
  • 運用期間が5年~15年と長く、予定利回りも5%~8%程度が期待できる

※一般的な不動産小口化商品の特徴です。

■不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、インターネットで投資ができるようになった「新しい不動産投資方法」として注目を集めています。

不特定多数の投資家から資金を募り、集まった資金を元手に不動産に投資を行うものです。投資で得られた収益については、資金を投資した金額に応じて投資家に分配されるという仕組みです。数万円程度の資金とパソコンやスマホがあれば不動産投資を行うことができ、初心者にとっても投資しやすいのが特徴です。

不動産クラウドファンディングの特徴

  • PCやスマホで投資できる
  • 1口1万円程度から投資できる
  • 優先劣後方式を取り入れているファンドであれば元本割れのリスクが低い
  • 投資上限額がある場合は、大きな利益や配当を望みにくい
  • 人気が高いので、すぐに完売することがある

※一般的な不動産クラウドファンディングの特徴です。

不動産クラウドファンディングを選ぶ3つのポイント

現在、不動産クラウドファンディングは、多くの運営会社からさまざまなサービスが提供されています。不動産クラウドファンディングを選ぶポイントは次の3つが挙げられます。

①案件の規模
②運用期間
③出資割合

①案件の規模

不動産クラウドファンディングは、人気の高いファンドは募集が開始されてから数分で完売してしまうケースがあります。ですから、案件の規模(=募集金額)の大きさが、ファンドを選ぶポイントになります。

不動産クラウドファンディングでは1000万円程度のマンション1室から数億円規模の大型物件など、ファンドの募集金額の幅が広いという特徴があります。基本的に募集金額が大きいほど参加しやすい傾向があるので、募集金額についてもチェックしておくといいでしょう。

②運用期間

不動産クラウドファンディングは、基本的に投資後は満期まで解約できない場合が多いです(事業者によっては手数料を支払い途中解約が可能)。運用期間は3カ月から3年以上と幅が広いので、目的に応じて投資資金を使い分けることが大切です。

また、分配金も月ごと、半年ごと、満期時に一括払いのような違いがあり、ファンドによって異なるため運用期間を確認する必要があります。自分の投資スタイルや経済事情などに適した運用期間のファンドを選択する必要があります。

③出資割合

不動産クラウドファンディングのファンドを選ぶとき、元本割れのリスクを低減させるために重要になるのが出資割合です。不動産クラウドファンディングは、基本的に「優先劣後方式」を採用しています。

優先劣後方式とは投資家の出資分を優先出資、運営会社の出資分を劣後出資として、万が一ファンドで損失が発生した場合、劣後出資分から損失に充てる仕組みのことで、投資家の出資金を守るための対策の1つです。

劣後出資の割合はファンドによって異なりますが、5%~30%の間のファンドが多く、幅広く設定されています。一般的に、出資割合が高いほど安全性が高く、低いほどリスクに注意が必要といえます。

まとめ

近年、不動産クラウドファンディングが注目されるようになったのは、「少額投資が可能」「インターネットで完結」という手軽さがあります。

2017年に不動産特定共同事業法の改正によって、不動産クラウドファンディングに参入するハードルが下がったからです。その一方で、投資家保護が進んだため、安心して投資できる環境が整ったことも追い風になっています。

不動産クラウドファンディングは少ない資金でスタートができ、手間や費用もかからないので、投資初心者にもおすすめです。あなたの投資スタイルにあうサービスを選んでみてください。

この記事を書いた人

GGO編集部

GGOとは、GENTOSHA GOLD ONLINE(幻冬舎ゴールドオンライン)の略称。『あなたの財産を「守る」「増やす」「残す」ための総合情報サイト』を掲げ、企業オーナー・富裕層を主要読者ターゲットとして運営している。

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