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初心者向け 2022.03.02

不動産投資は少額でも可能?3つの手法とメリットデメリットを解説

LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部です。

「不動産投資に興味があるけれど、多額の資金が必要になると聞いて始められずにいる」「不動産投資の勉強をしてみたいがローンを組むのは不安…」

このような悩みを抱える方から、近年人気となっているのが「少額不動産投資」です。

自ら不動産を取得して賃貸経営する「実物不動産投資」では数千万円から数億円の資金が必要になりますが、少額不動産投資の場合は数万円からでも投資を始めることができるうえ、ローンを組む必要がありません。ただし、リスクがないわけではないため、始める前の慎重さが求められる点は同じです。

この記事では、少額不動産投資の概要をはじめ、主要な3種類の方法の特徴・メリット・デメリットまで詳しく解説します。ぜひ参考にして、自分に合う不動産投資の方法を見つけてください。

少額不動産投資とは

少額不動産投資とは文字通り、月1万円から、総額100万円以下で始められる不動産投資のことです。代表的な選択肢は次の通りです。

  • REIT(リート、不動産投資信託)
  • 不動産小口化商品
  • 不動産クラウドファンディング

従来の実物不動産投資の場合は、物件によっては数千万円~数億円の資金が必要ですが、少額不動産投資の場合、少ない金額から不動産を運用できます。

「投資に興味があるけれども、資金面に自信がない」という方であっても、少額不動産投資であれば不安なく始められるでしょう。

少額不動産投資の3つの種類

ここでは、少額不動産投資の代表的な3種類の特徴を解説します。まず想定利回り、最低投資額は以下の通りです。

少額不動産投資の種類利回り最低投資額
REIT
(不動産投資信託)
平均4%前後20,000円台~
不動産小口化商品平均3~4%前後数万円~
不動産クラウドファンディング平均4〜6%前後10,000円~

利回りは物件の条件によって大きく変動するため、あくまで目安としてください。ここからは、それぞれの少額不動産投資について詳しく見ていきましょう。

REIT(不動産投資信託)

REIT(不動産投資信託)は、事業者が出資者から集めた資金を不動産に投資し、家賃収入や物件の売却によって得た利益を出資者に分配するというものです。投資信託の一種であり、金融商品として証券化されています。なお、日本国内のREITは「Japan」の頭文字をとって「J-REIT」と呼ばれます。

REITのメリット・デメリット

メリットデメリット
・株式と同じようにすぐに現金化できる
プロが運用してくれるため利益を出しやすい
不動産市況や金融の影響を受けやすい
自分で物件を選べない

取引所で売買できるため流動性が高く、比較的容易に現金化できることが特徴です。運用は証券会社に任せられますが、自身のタイミングで売買できるため、値動きをチェックして利益を上げたい人に向いています。対象は不動産ですが、小口で購入できる株取引のような仕組みです。

その反面、株式と同様に市場の影響を受けやすいというデメリットがあります。例えばリーマンショックのような金融不安に広がった場合には一挙に売りが先行し、価値が急落するかもしれません。また、銘柄を選ぶことはできますが、特定の物件を選ぶことはできないのも特徴です。

REITの利回り

REITは値動きが激しい金融商品ですが、2021年11月時点の予想配分利回りは平均4%程度です。10万円を投資して1年後に売却した場合、4,000円の利益が出る計算です。予想分配金利回りは以下のサイトで確認できます。

SBI証券:https://site0.sbisec.co.jp/marble/domestic/reit/reitlist.do?

J-REIT:http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

ただし、2020年2月から3月にかけて平均3.3%まで暴落、その後、同3月の間に反発して6.7%まで急上昇するなど、利回りは予測しづらい状況と言えます。投資するときは値動きを欠かさずチェックしましょう。

なお、売買時は1~2%の手数料が差し引かれます。証券会社によって最低委託手数料を設けている場合もあるので、投資額と手数料のバランスも要確認です。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、複数の投資家で資金を出し合い1つの不動産を購入し、利益を出資額に応じて分配する投資です。不動産小口化商品には、「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」という3つの種類があります。

種類特徴
匿名組合型・投資家が不動産を管理する事業者と匿名契約を結び出資する形態
・事業者が運営して得た利益の一部を分配する投資家に物件の所有権はない
任意組合型・複数の投資家が不動産の共同所有者となり運用する形態
・投資家に物件の所有権がある
賃貸型・複数の投資家が不動産の共同所有者となったのち、不動産を業者へ貸し出す
・形態不動産の管理の手間がかからない投資家に物件の所有権がある

 

不動産小口化商品のメリット・デメリット

メリットデメリット
任意組合型、賃貸型は物件の所有権を得られる
個人では購入が難しい物件に投資できる
物件の選択肢があまり多くない
応募者が多いと投資できない商品によっては途中解約できない場合がある

不動産小口化商品の種類によって特徴が異なるものの、家賃収入や売却益から配当を得られる点は大きな魅力です。そして、任意組合型・賃貸型の場合は現金を不動産の所有権に変えられるため、相続税を節税できるというメリットがあります。

一方、デメリットとしては物件の選択肢が多くない点が挙げられます。不動産小口化商品は、金融商品・投資手法の中では比較的新しく、1社で取り扱っている物件の種類は少ない傾向にあるからです。好条件物件には投資家が集中しやすいため、希望通りに投資できないこともあるでしょう。

また、物件の所有権を得るタイプの場合は基本的に10年以上の長期契約が多く、所有者としての責任も負います。もし物件でトラブルが生じ何らかの補償が必要となった場合には、追加費用を負担しなければならない恐れもあるため契約内容は要注意です。

不動産小口化商品の利回り

不動産小口化商品の利回りは平均3~4%前後です。なお、匿名組合型の場合は1口数万円からでも出資できますが、任意組合型・賃貸型の最低出資額は50万円が目安です。50万円出資して年利3%で運用できた場合、年間15,000円の利益を得られます。

なお、不動産の所有権を持つタイプの場合は、事業者と金銭のやりとりをするだけではなく経営に近しいため、利回りを見るときは注意が必要です。一見高い利回りの物件に見えても、賃貸経営に必要な諸費用等が差し引かれた利益額ではなく、単純な売上額で計算されている場合があります。

経費を差し引いて計算した実質利回りか、経費を差し引いていない表面利回りかをよく確認しましょう。表面利回りの場合は、記載の利回りよりも実際は低い数値になります。

任意組合型についてはこちらの記事でも詳しく解説をしていますので、チェックしてみてください。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、先に紹介した不動産小口化商品(匿名組合型)の一種です。1口1万円から出資できます。インターネットを通じて資金を集めた事業者が不動産を取得して運営を行い、得られた利益を出資者に配分する仕組みです。

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット

メリットデメリット
最低投資金額が10,000円~と少額
運用期間が短め
リスク軽減の仕組みを持つ事業者を選べる
運用期間中は現金化できない
「ほったらかし」にできる期間が短い

最低投資金額が10,000円~とこれまで紹介してきた2つの投資方法よりも少額です。毎月貯金する金額の一部を投資に使ってみたい、という人でも気軽に始められるでしょう。

運用期間が半年未満の案件もあり、市場変化による影響を受けにくいほか、短期間で投資結果を得られるのも魅力です。ただし、運用期間中は途中解約できず現金化不可という条件がほとんどなので、流動性が高いとは言えません。

また、運営会社によっては、マイナスが出た場合に自社の出資分から補填する「優先劣後出資」という制度や、物件の入居者の有無に寄らず固定賃料を得られる「マスターリース契約」という仕組みを持っているところがあります。リスクをさらに軽減できるので、このような制度の有無は必ずチェックしましょう。

なお、デメリットとして「ほったらかし」にできる期間が短い点が挙げられます。短期間で運用が終了してしまうため、次の投資先が見つからなければ資産を運用できません。繰り返し投資をする手間がかかります。

不動産クラウドファンディングの利回り

不動産クラウドファンディングの利回りは4~7%程度ですが、案件によっては8%~20%などの高い利率のものもあります。ただし、1口あたりの金額が小さく誰でも投資しやすいため、低リスクかつ高利回りな案件には投資家が殺到し、公開から数日で募集が締め切られることもあります。

案件単体で見れば高い利回りですが、投資先が見つからないときは現金を運用できないため、長期運用する方法と比べて利益総額が高くなるとは限りません。投資先の情報を定期的にチェックし、投資を決断できる人に向いています。

不動産クラウドファンディングを探すなら、LIFULL 不動産クラウドファンディング

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LIFULL 不動産クラウドファンディングは、ファンドを運用する複数の事業者や、出資を募集中の物件をまとめて比較できるサービスです。

LIFULL 不動産クラウドファンディングでは、事業者や物件の情報を、第三者の視点で掲載し、出資すべきかどうかの判断がしやすいように情報提供をしています。

サイト上では、ファンドの物件があるエリアの過去の不動産価格の推移を表すグラフや、各事業者の情報を分かりやすく一覧化したページを用意しています。実際に記載された利回りが実現できそうか、さまざまな情報をチェックし納得したうえで申し込むことができます。

また、不動産投資クラウドファンディングについての解説記事や、始め方の流れ、用語集などもあるため、投資を始める前に基礎知識を身に付けたいという方にもおすすめです。

実際の募集案件は以下より確認できますので、ぜひチェックしてみてください。

少額不動産投資で失敗しないポイント

少額不動産投資の選択肢がわかったところで、すべての手法に共通する「失敗しないポイント」を押さえておきましょう。

投資先をしっかり調べる

各社、各案件で予想利回りは提示されていますが、元本保証などはありません。投資先の状況によってマイナスに転じたり全損を引き起こしたりする恐れがあります。また、資金を集めている事業者自体が経営破綻に陥る可能性も否定できません。

投資先を選ぶときは、案件の情報だけでなく、投資対象の不動産情報と資金を集めている事業者、両方の情報をしっかり調べましょう。具体的には次の通りです。

  • 投資対象の不動産が収益化を期待できるエリアにあるか
  • 投資先企業の経営状況
  • 出資を募っている事業者の経営状況
  • トラブル・元本毀損発生時の対策の有無

REITは株のようなものなので市場に左右されますが、他2つの方法を選択する場合は、投資先でトラブルが発生した場合やマイナスに転じた際に、できる限り投資家を守る契約内容になっているかを確認しましょう。

貯金をしながら投資を始める

投資は余剰金で行うことをおすすめします。貯金全額を投資してしまうと、思わぬ支出が必要になったときに動かせる現金がなくなってしまうからです。

また、現金が価値を損なうことは稀ですが、不動産は市場に大きく左右されるため、現金を所有しているよりも資産が減る可能性があります。そのため、最悪の場合失っても生活は担保できる金額、当面の間は使うことのなさそうな余剰金を運用するのが健全です。

いざというときに動かせる現金を確保するために貯金もしながら、ライフサイクルを考慮して投資額を決定しましょう。

資金があるなら区分マンション投資も

少額不動産投資を紹介してきましたが、運用できる金額が少額投資よりも多い人は区分マンション投資を検討してみましょう。アパート1棟経営と比べれば少額で、経営が軌道に乗れば長期安定収入を得られる選択肢です。

区分マンションなら比較的低予算で投資できる

区分マンション投資は、マンションの1部屋を購入して運営する方法です。建物1棟を建てるよりも購入コストが低く、月々のローン返済額を上回る賃料で運営できれば毎月収入を得られます。

2,000万円の物件を頭金1,000万円、借入(ローン)1,000万円で購入し、月10万円で貸し出した場合でシミュレーションしてみましょう。

▼条件
物件価格:2500万円
年間家賃収入:120万円
想定空室率:0% (一戸なので満室想定)
諸経費率(税金・修繕費積立金当):15%
頭金(自己資金):1,000万円
借入額:1,000万円
借入期間:15年
ローン金利:2%

①年間返済額77万円
②年間諸経費18万円
③支出合計(①+②)95万円
税引き前利益(年間家賃収入-③)25万円
表面利回り※年間収入 / 物件価格6%
実質想定利回り※(年間収入 – 年間諸経費) / 物件価格5.1%

上記のように、経営が軌道に乗れば少額不動産投資よりも高い利率を期待できます。ただし、頭金の金額が少なくローン返済額が家賃相場を上回る場合はマイナスになるので注意しましょう。

区分マンション投資のメリット・デメリット

区分マンション投資にはメリットのみならず、デメリットもいくつかあります。ここでは、区分マンション投資のメリット・デメリットを紹介するので、区分マンション投資が選択肢の中にある方は、ぜひ参考にしてください。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資のメリットは、以下の通りです。

  • 1棟経営と比べると初期費用・管理コスト・手間が少ない
  • ローン完済後は利益率が上がる可能性がある
  • 売り時を間違えなければ売却益も期待できる
  • 購入時に加入する「団信」が生命保険代わりになる

少額不動産投資ほどではありませんが、1棟経営のアパートやマンションと比べると物件価格を抑えやすいのが大きなメリットです。また、1部屋を管理すれば良いため、継続的にかかるコストや手間も抑えられます。

ローンを組む場合は長期的に返済していく必要がありますが、その間は減価償却で物件の資産価値が減少していく分をマイナスとして計上すれば節税可能です。そしてローンを完済した後は、家賃収入から管理コストと税金を差し引いた分が全て利益になります。エリアの価値向上などによって物件価格が上昇すれば売却も選択肢です。

なお、区分マンション投資でローンを利用する場合、「団体信用生命保険」、通称「団信(だんしん)」の加入が必須です。この保険は、ローン契約者が亡くなってしまったり、高度障害者になったりした場合、ローン残債を保険会社が弁済してくれるものです。つまり、生命保険と似たような効果を期待できます。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資のデメリットも見ていきましょう。

  • ローン完済まで他のローンを組めない可能性がある
  • 空き室になると収入は0円、税金・管理コストでマイナスになる
  • オーナーとしてマンションの管理組合に入る必要がある
  • 撤退しづらい

ローンを利用する場合は、他のローンを借りられなくなる恐れがあります。自宅用の住宅ローンや車のローンをこれから組みたい人は注意しましょう。

最大のリスクは空室の発生です。1棟経営であれば空室が生じても他の部屋の家賃収入でカバーできる可能性がありますが、1室のみの区分マンションでは収入が0になります。それでも修繕費積立金や固定資産税など支出はあるので、空室期間の収支はマイナスです。

また、オーナーとしてマンションの管理組合に属し、マンション全体のルールの策定やエレベータ・廊下などの共有部分のメンテナンスについての協議などに参加しなければなりません。自然災害や経年劣化による損傷が発生すれば、修繕費積立金とは別に修繕費を求められることもあります。

そして、撤退しようと思っても、売却見込み額がローンの残債を上回っている場合は、当該不動産を担保としている金融機関が売却を許可しません。

売却後も返済の続けることで許可してもらう任意売却という手段がありますが、必ずしも許可されるわけではなく、売れても市場価格よりは安い金額になりがちなので、返済負担は大きくなるでしょう。

まとめ

少額不動産投資とは、月1万円、総額100万円以下で始められる不動産投資のことです。自己資金だけで不動産投資ができ、専門の事業者が運用する商品も多いので初心者でも始めやすいなどのメリットがあります。一方で、大きな利益は期待しにくく、投資対象が限定されるといったデメリットも存在しています。

少額不動産投資には、REITや不動産小口化商品、不動産クラウドファンディングなどの種類があります。それぞれのメリットやデメリットは、本記事の内容を参考に、事前に把握しておきましょう。

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LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部
この記事を書いた人

LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部

金融分野全般に視野が広いライターと、不動産クラウドファンディングに精通した校閲メンバーにて構成。投資家目線のわかりやすい記事を届けることをモットーに、不動産クラウドファンディングを中心とした投資お役立ち情報をお届けします。

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