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お役立ち情報 2021.08.23

【2021年最新のおすすめ不動産クラウドファンディング】選びかたのポイントもまとめて紹介

不動産クラウドファンディングは1万円という少額から不動産投資ができるため、投資の初心者でも取り組みやすい、おすすめの投資法のひとつです。

ここ数年、不動産クラウドファンディングへ注目が高まり市場規模も右肩上がりで拡大していますが、どの不動産クラウドファンディングがおすすめなのか、どのような点に着目して不動産クラウドファンディングを選べば良いのかわからないという人も多いのではないでしょうか。

不動産クラウドファンディングに投資をするときには、不動産クラウドファンディング事業者やファンドの特徴をよく理解し、自分の考えに合ったものを選ぶことが大切です。

この記事では、おすすめの不動産クラウドファンディングや選びかたのポイントについて解説します。

不動産クラウドファンディングとは?

不動産クラウドファンディングとは、投資用不動産を小口化して少額から投資できるようにした「不動産小口化商品」のひとつです。

不動産クラウドファンディングでは、まず不動産クラウドファンディング事業者がインターネットを通じて投資家から資金を集めます。そして、その資金を使って不動産を賃貸、あるいは取得するなどして運用を行い、得られた不動産運用益を「分配金」として投資家に還元する仕組みです。

不動産クラウドファンディングでは、本来であれば多額の資金が必要となる不動産投資を、1万円という少額から気軽に始めることができます。

また、平均的な分配金利回りは2~8%ほどとなっており、「毎月」「半年ごと」「償還時のみ」など、ファンドが定めた頻度で分配金を受け取ることができます。

この2点にくわえて、株式や投資信託のような価格変動がないので安心して運用できること、いったん投資をすると基本的には満期まで保有するため、手間がかからないこともメリットとなっています。

不動産クラウドファンディングをおすすめできるのはどんな人?

不動産クラウドファンディングは簡単に不動産投資ができる方法であり、以下のような人におすすめできます。

  • 数万円という少額から不動産投資を始めてみたい人
  • 株や投資信託はリスクが高いと感じる人
  • 元本割れしにくい商品で運用したい人
  • 投資をしたら満期まで解約する予定のない人

それでは、不動産クラウドファンディングの選び方について、くわしくみていきましょう。

不動産クラウドファンディング選びのポイント

不動産クラウドファンディングサービスを選ぶときには、「分配金利回り」や「不動産クラウドファンディング事業者の信頼性」など、いくつかのポイントをしっかりと確認することが大切です。

不動産クラウドファンディングにはそれぞれ特徴がありますので、自分に一番合ったものを選ぶようにしましょう。

それでは、不動産クラウドファンディング選びでおさえておきたいポイントを紹介します。

十分な分配金利回りが予定されているか

不動産クラウドファンディングの平均的な分配金利回りは2~8%となっていますが、不動産クラウドファンディング事業者やファンドによって差があります。

一般的に、建物をイチから建てて売却を行う開発系ファンドは利回りが高い傾向があり、中古の不動産を取得し賃貸としてテナントに貸し出す運用系ファンドは利回りが低い傾向にあります。

ただし、利回りの高いファンドはその分リスクがあるとも言え、運用系ファンドと異なり元々の予定より着工が遅れた、売却ができなかったなどによる元本毀損の可能性があることを認識しておきましょう。

利回りが高いものに投資をしたい場合は、複数の不動産クラウドファンディングをリスクも踏まえてしっかりと調べて比較することが大切です。

また、投資家が分配金をもらえる頻度は「半年ごと」や「一年ごと」「償還時一括」など、ファンドごとに違いがあります。投資をするときには、分配金利回りにくわえて、分配金の頻度も確認すると良いでしょう。

優先劣後方式が採用されているか

不動産クラウドファンディングは、満期になると償還されて元本資金が手元に戻る仕組みです。しかし、投資のために取得した不動産の価格が下落すると、運用損失が出て投資資金が元本割れしてしまうリスクがあります。

優先劣後方式を採用しているファンドでは、一定額の損失までは不動産クラウドファンディング事業者の出資分から補填するため、投資家の資金が元本割れしにくくなっています。それでは、優先劣後方式とはどのような仕組みなのでしょうか。

優先劣後方式が採用されているファンドでは、不動産クラウドファンディング事業者も投資家と同じようにファンドに出資を行います。そして、投資家の出資分を「優先出資」、不動産クラウドファンディング事業者の出資分を「劣後出資」とし、これらの出資金は分別して管理されます。

「優先出資」と「劣後出資」を分けるメリットは、以下の2点です。

➀運用損失が出ても、一定額までは事業者の出資分(劣後出資)から補てんされるため、投資家の元本割れリスクが低くなる

②当初の見込みより運用益が少なくなった場合でも、優先出資者である投資家に優先的に分配されるため、利益確保がしやすい

優先劣後方式を採用しているファンドで不動産の運用損失が出た場合は、まず事業者の劣後出資分から損失をカバーします。そのため、運用損失額が劣後出資額を超えない場合は、投資家の資金が元本割れすることはありません。

また、空室率の上昇などで当初見込みよりも賃貸料収入が少なくなった場合も、「優先出資者」である投資家に、優先的に利益が分配されるというメリットもあります。

不動産クラウドファンディング事業者の劣後出資割合が高ければ高いほど、投資家の資金の元本割れリスクは低くなりますので、劣後出資の割合もしっかりと確認するようにしましょう。

不動産クラウドファンディング事業者が上場企業か

不動産クラウドファンディングに投資をするときには、信頼性が高く、倒産しにくい不動産クラウドファンディング事業者を選ぶことが大切です。

証券取引所に上場している企業は利益や純資産額が一定の基準を満たしているため、未上場企業よりも倒産リスクが低いと判断できます。また、多くの事業を展開している上場企業であれば、万が一運用損が出た場合でも、他の事業の利益から補填する力が高く、損失が出にくいと考えられます。

また、未上場会社の場合は、決算情報や財務内容の開示は任意となっていますが、上場会社は金融商品取引法に基づき、財務内容や事業・営業の概要などを記した「有価証券取引報告書」や「四半期報告書」などの情報を電子媒体によって開示する義務があります。

そのため、上場会社であれば、財務内容や決算情報などを自分自身で確認し、投資判断をすることが可能です。

有価証券報告書等の開示書類を閲覧するサイトである

EDINET」と使うと、だれでも簡単に有価証券報告書などを検索して閲覧できます。

自分で財務内容などを確認して慎重に判断したいという人は、上場している不動産クラウドファンディング事業者を選ぶとよいでしょう。

募集案件の数や募集頻度が多いか

不動産クラウドファンディングでは、それぞれの不動産クラウドファンディングサービスによってファンドの募集案件数や募集頻度が異なります。

申し込み方法は「先着順」や「抽選」など、不動産クラウドファンディングサービスによって違いがあります。競争率が上がると「すぐに投資枠が埋まってしまう」「抽選に当たらない」ということが起こるため、投資チャンスを逃すことがあるため注意が必要です。

ファンドの案件数や募集頻度が多いほど選択肢の幅も広がりますし、自分の希望する条件に合ったファンドも見つかりやすくなります。また、早くから不動産クラウドファンディングを行っていて実績が多い事業者は、過去の償還実績を見ることで予定通り分配がされているか、を確かめることもできます。

不動産クラウドファンディングサービスを選ぶときには、案件の数や募集頻度にも着目してみましょう。

その他おさえておきたいポイント

不動産クラウドファンディングを選ぶときに確認したいその他のポイントとしては、「不動産の種類」や「マスターリース契約の有無」があります。

1.投資不動産の種類

不動産クラウドファンディングではマンションや商業施設、ホテルなどさまざまな種類の不動産に投資できますが、対象不動産の種類によって、期待できる利回りやリスクに違いがあります。

居住用不動産は、いったん入居すると長く住む人が多く、空室が増えるリスクは比較的低くなっていますが、高い利回りは期待しにくいという特徴があります。

商業施設やホテルなどは景気が良いと高い利回りが期待できますが、逆に不景気になると観光客が減ったり商業施設から撤退するテナントが増えるため、需要が一気に低下し、収益が悪化するリスクがあります。

このように、不動産ごとに特徴があるため、自分の考えに合ったものを選ぶことが大切です。

2.マスターリース契約

マスターリース契約とは、テナントや住人の退去などで家賃収入がなくなっても、賃料保証会社が賃料を保証してくれるという契約です。不動産クラウドファンディングでは、不動産クラウドファンディング事業者と賃料保証会社が契約を締結します。 

不動産クラウドファンディングは、「キャピタルゲイン型(主な運用益は、不動産の売却益)」と「インカムゲイン型(主な運用益は、賃貸料収入)」の2つに分けられます。 

インカムゲイン型の場合、空室率が上がって賃貸料収入が減ってしまうと、当初見込んでいたような利益を得ることができません。また、空室の状態でも、不動産管理費用は毎月同じように発生するため、場合によっては赤字になってしまうリスクもあります。 

インカムゲイン型では空室率の上昇は大きなリスクですが、マスターリース契約を導入しているファンドでは、このようなリスクに対応することができます。

 おすすめの不動産クラウドファンディング一覧

不動産クラウドファンディングにはたくさんの種類があり、それぞれに強みや特徴があります。ここでは、おすすめの不動産クラウドファンディング事業者を特徴ごとにまとめて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

予定分配率が高い不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングでは、ファンドの募集要項に「予定分配率」が表示されているため、高い収益が期待できるファンドを選んで投資できます。

ただし、予定分配率はあくまでも「予定」であり、実績は予定分配率より上下する場合があることを覚えておきましょう。また、運用期間が短い場合、受取る分配金は予定分配率(年率)x運用日数÷365となりますので、うまく運用計画を立てることも重要です。

予定分配率が高いファンドを多く扱っている不動産クラウドファンディングサービスは以下の4つです。

サービス名特徴募集時の予定分配率
WARASHIBE
(ワラシベ)
・投資用不動産のノウハウが豊富
・ファンドの途中解約が可能
4.5%~20.0%
CROWD BUILDS(クラウドビルズ)・高予定利回りのファンドが多い
・STO スキームにより、運用途中でも権利の譲渡が可能
20%
Property+
(プロパティプラス)
・東証一部上場企業「飯田グループホールディングス」傘下の一建設の子会社が運営
・優先劣後方式とマスターリース契約の両方を採用
・信託銀行での分別管理
3.5%~10.0%
みんなの年金・予定分配率が安定して高い8%
※2021年1月~7月の計測

優先劣後方式を採用している不動産クラウドファンディング

優先劣後方式が採用されている不動産クラウドファンディングでは、元本割れのリスクが低いことが特徴です。

劣後割合方式を取り入れていて、なおかつ劣後割合が高い不動産クラウドファンディングを紹介します。

名称特徴劣後出資比率
大家.com
(おおやドットコム)
・東証二部上場企業「ミライノベート」の連結子会社が運営
・投資用不動産のノウハウが豊富
・ミライノベートの株主向けのキャッシュバック案件あり
約20~40%
CROWD BUILDS
(クラウドビルズ)
・高予定利回りのファンドが多い
・STO スキームにより、運用途中でも権利の譲渡が可能
30%
FANTAS funding
(ファンタスファンディング)
・ITやAIを積極的に投資へ活用
・東京23区内のマンションや中古物件の再生が得意
・ファンドの募集数が多い
20%以上
WARASHIBE
(ワラシベ)
・投資用不動産のノウハウが豊富
・ファンドの途中解約が可能
20%~55%
※2021年1月~7月の計測

事業者が上場企業の不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディング事業者が上場企業である場合は財務体質が強く、倒産しにくいと判断できます。

不動産クラウドファンディング事業者が上場企業なのは「TREC Funding」です。また、「大家.com」や「Property+」の不動産クラウドファンディング事業者は上場企業ではありませんが、上場企業の連結子会社やグループ会社であるため、信頼性は高いと考えられます。

名称特徴資本金/事業者名
TREC Funding
(トレックファンディング)
・東証一部上場企業
・不動産の投資から開発、管理まで多くのノウハウあり
・首都圏エリアの物件のみ
約66億円/
トーセイ株式会社
大家.com
(おおやドットコム)
・東証二部上場企業「ミライノベート」の連結子会社が運営
・投資用不動産のノウハウが豊富
・ミライノベートの株主向けのキャッシュバック案件あり
1億円/
株式会社グローベルス
Property+
(プロパティプラス)
・東証一部上場企業「飯田グループホールディングス」傘下の一建設の子会社が運営
・優先劣後方式とマスターリース契約の両方を採用
・信託銀行での分別管理
1 億円/
株式会社リビングコーポレーション
※2021年1月~7月の計測

募集件数が多い不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは人気が高いため、募集案件が少ないと競争率が上がり、投資の機会を逃してしまうことがあります。

募集件数が多い不動産クラウドファンディングであれば、先着や抽選に当たる確率が上がるため、「投資したいタイミングで、投資ができる」というメリットがあります。

サービス名特徴件数/募集金額
FANTAS funding
(ファンタスファンディング)
・ITやAIを積極的に投資へ活用
・東京23区内のマンションや中古物件の再生が得意
・ファンドの募集数が多い
26件/
43億1,200万円
WARASHIBE
(ワラシベ)
・投資用不動産のノウハウが豊富
・ファンドの途中解約が可能
13件/
141億3,300万円
大家.com
(おおやドットコム)
・東証二部上場企業「ミライノベート」の連結子会社が運営
・投資用不動産のノウハウが豊富
・ミライノベートの株主向けのキャッシュバック案件あり
11件/
50億1,370万円
※2021年1月~7月の計測

まとめ

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産に投資ができること、分配金を受け取れることから、初心者にもおすすめできる投資法のひとつです。

不動産クラウドファンディングサービスにはいろいろな種類があり、それぞれに強みがあります。

不動産クラウドファンディングに投資をするときには、不動産クラウドファンディング事業者やファンドの特徴をよく理解して、自分の考えに合ったものを選ぶようにしましょう。

LIFULL不動産クラウドファンディング編集部
この記事を書いた人

LIFULL不動産クラウドファンディング編集部

金融分野全般に視野が広いライターと、不動産クラウドファンディングに精通した校閲メンバーにて構成。投資家目線のわかりやすい記事を届けることをモットーに、不動産クラウドファンディングを中心とした投資お役立ち情報をお届けします。

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