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初心者向け 2021.07.26

不動産クラウドファンディングの分配金とは?理解しておきたい利益の仕組みや受け取り方・分配金利回り

不動産クラウドファンディングに投資をすると、不動産運用益にあたる「分配金」を定期的に受け取ることができます。分配金利回りの平均は2~8%ほどとなっており、銀行預金や株式の配当と比べても、高い利益が期待できます。

また、分配金利回りや分配金を受け取れる回数は案件によって異なります。このようなことから、不動産クラウドファンディングへの投資を検討するときには、分配金についてもしっかりと確認することが大切です。

この記事では、不動産クラウドファンディングの分配金の仕組みや他の投資商品との比較、分配金の受け取り方などについて詳しく解説します。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを使って不動産関連プロジェクトの資金を募ることをいいます。ここでは、個々の投資対象であるプロジェクトのことも「不動産クラウドファンディング」と呼びます。

不動産クラウドファンディングでは少額から収益不動産に投資ができるため、投資のための資金が少ない個人であっても、不動産投資をして運用益を得ることが可能です。

投資家から集めた資金で実際に不動産の取得や賃貸をしたり、さまざまな不動産管理を行ったりするのは、国から「不動産特定共同事業法」の許可を得た不動産クラウドファンディング事業者です。

不動産クラウドファンディング事業者は、投資家から集めた資金を使って不動産投資を行い、そこで得られる賃貸料や不動産売却益などを「分配金」として投資家へ還元しています。

不動産クラウドファンディングの分配金とは?

不動産クラウドファンディングの分配金とは、「不動産クラウドファンディング事業者が投資家に分配する、収益不動産の運用で生じた最終的な利益」のことをいいます。

不動産クラウドファンディングに投資した場合、不動産投資に関することは不動産クラウドファンディング事業者がすべて行います。投資家は、希望の案件に投資をするだけで、不動産管理の手間なく、不動産の運用益を「分配金」として受け取ることができます。

それでは、分配金のくわしい仕組みについてみていきましょう。

不動産クラウドファンディングの分配金の仕組み

不動産クラウドファンディングでは、国または都道府県から許可を得た(小規模事業者の場合は都道府県に登録を行った)不動産クラウドファンディング事業者が、投資家から集めた資金を使って収益不動産を購入もしくは賃貸を行います。

不動産投資における収益は、賃貸収益(インカムゲイン)か、売買収益(キャピタルゲイン)の2つのみです。

賃貸収益(インカムゲイン)とは、入居者からの賃貸料収入のことをいい、売買収益(キャピタルゲイン)とは、購入した不動産を、購入したときよりも高い価格で売却することによって得られる売却益のことをいいます。

以下のように、それぞれの収益からコストを引いた金額が、最終的な「賃貸収益(インカムゲイン)」と「売買収益(キャピタルゲイン)」となります。

収益の種類収益源コスト
賃貸収益
(インカムゲイン)
賃貸料収入不動産管理費用
(募集費や広告費、修繕費、原状回復費、保険料、管理費など)
売買収益
(キャピタルゲイン)
購入した不動産の売却益不動産取得費用
(登記費用・不動産取得税、媒介手数料等)

不動産クラウドファンディング事業者は、これらの収益のどちらか、もしくは両方で利益を生み出し、その利益を「分配金」として投資家に分配しています。

「どういった事業で運用益を得ることを想定しているのか」ということは、ファンドごとに違います。各ファンドが提示している契約成立前書面に詳細の記載があるのでそれらを確認し、「賃貸収入を目的にしているのか、売却益を目的にしているのか」をしっかりと把握したうえで投資を行うことが大切です。なお、同書面は投資家登録を完了した投資家がログインをした後で閲覧をすることができます。

不動産クラウドファンディングの分配金利回りはどれくらい?

不動産クラウドファンディングの平均的な予定利回りは2~8%となっていますが、それはあくまでも目安です。

案件の予定利回りは、

・収益不動産の種類
・運用期間
・不動産クラウドファンディング事業者

などさまざまな要素で決まるため、ひとつひとつの案件内容をしっかりと確認しながら投資先を決めることが大切です。

LIFULL不動産クラウドファンディングでも、複数の不動産クラウドファンディング案件を一覧比較することが可能です。

以下は本サイトで掲載している、不動産特定共同事業者が募集している不動産クラウドファンディング案件ですが、いろいろな予定分配率や運用期間の案件があることがわかります。

案件予定分配率運用期間
伊東市川奈 高級リゾート開発用地<EXITプラス>8.0%12カ月
CROWD BUILDS キャピタル型 第一号ファンド20.0%6カ月
田畑 EXITファンド I12.0%3カ月
FANTAS check PJ 第111号3.0%7カ月
1棟収益レジ押上-2期5.0%13カ月
※「予定分配率」は、税引き前利回りを記載

キャピタルゲイン型とインカムゲイン型の特徴と比較

不動産クラウドファンディングの運用は、大きく分けて以下の2つのタイプに分けられます。

運用タイプ見込まれる主な運用益安定度
キャピタルゲイン型不動産の売却益
インカムゲイン型賃貸料収入

インカムゲイン型の主な運用益は、賃貸料収入です。景気が良くなっても悪くなっても、人には住居が必要なことから、賃貸物件の入居率および賃貸料収入は比較的安定する傾向があります。

何らかの理由で入居率が当初見込みよりも低くなった場合は、賃貸料収入が減り、分配率利回りも低くなることがあります。

ただ、居住用の物件で急に何戸も空室になることは想定しづらいことから、分配利回りの低下幅も、それほど大きくならないと予想できます。

キャピタルゲイン型の主な運用益は、取得不動産の売却益です。取得した不動産が購入価格より高値で売れたときの売却益が、分配金として分配されます。

キャピタルゲイン型のファンドでは、当初見込みよりも不動産価格が上がらなかった場合は、売却益が少なくなり、実際の分配率が低くなることがあります。

逆に、、当初の見込みよりも高い価格で不動産を売却できた場合は、追加の配当を受け取れるファンドもあります。

このように、キャピタルゲイン型の最終的な分配金利回りは、予想よりも上下しやすいという特徴があります。

実際には100%どちらかに偏っている、ということは少なく、「キャピタルゲイン〇%、インカムゲイン〇%」というように、予定分配率の中でどちらのかの比重が大きく設定されています。その内訳が明示されていない場合は「利益の分配に関する事項」の内容を確認するようにしましょう。

投資を検討するときには、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらの比率が大きいのかということをしっかりと確認するようにしましょう。

不動産クラウドファンディングの分配金の回数は?受け取り方も紹介

不動産クラウドファンディングの分配金を受け取れる回数は、「年1回」「年2回」「償還時一括」など案件によって異なりますが、同じ分配利回りであれば、最終的に受け取れる分配金の額は同じです。分配金の受け取り方としては

・不動産クラウドファンディングのアカウントのデポジット口座に入金される方法
・不動産クラウドファンディングのアカウントに登録している入出金口座(銀行など)に直接振り込まれる方法

の2通りがあります。

デポジット口座に入金されるのか、登録している銀行口座に直接振り込まれるのかは、不動産クラウドファンディングサービスがデポジット口座対応しているかによります。

分配金がデポジット口座に入金される場合は、銀行口座へ出金する手続きが別に必要になり、出金手数料がかかる場合があります。

また、銀行に出金せずにデポジット口座のお金をそのまま使い、別のファンドに再投資することも可能です。

クラウドファンディングサービスのアカウントに登録している銀行口座に振り込まれる場合は、特に何も手続きをする必要はなく、手数料もかからない場合が多いです。分配金が出ると、銀行口座に直接振り込まれます。

どちらの場合も、分配金の入金があると登録メールアドレスあてのメールなどにより通知されるため、すぐに入金を確認することができます。

このように、どちらのパターンでも分配金は自動的にデポジット口座もしくは登録銀行口座に入金されます。その際、源泉徴収税額を控除した額が入金になるますので、一定の額までは申告などの手間がかからず、もらい忘れもないので安心です。

不動産クラウドファンディングの税金は雑所得

不動産クラウドファンディングの分配金にかかる税金は「雑所得」に分類されていますが、分配金を受け取るときには、すでに源泉徴収が行われています。そのため、給与所得以外の所得がなく、不動産クラウドファンディングの分配金など、雑所得の合計が20万円以下であれば、確定申告の必要はありません。

ただし、給与所得以外の所得の合計額が20万円を超えると、確定申告が必要になりますので、忘れずに申告するようにしましょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングの分配金とは、投資した不動産の運用(売買収益・賃貸収益)で生じた「不動産運用益」を投資家に分配するものです。

分配金は、不動産クラウドファンディング事業者から、不動産クラウドファンディングごとにきまった頻度で投資家に分配されます。

不動産クラウドファンディングの利回りは2~8%となっており、他の投資商品に比べてリスクが低く、高い利回りが期待できます。

LIFULLの不動産クラウドファンディングサイトでは、さまざまな事業者の案件が簡単に比較できますので、ぜひ活用してください。

LIFULL不動産クラウドファンディング編集部
この記事を書いた人

LIFULL不動産クラウドファンディング編集部

金融分野全般に視野が広いライターと、不動産クラウドファンディングに精通した校閲メンバーにて構成。投資家目線のわかりやすい記事を届けることをモットーに、不動産クラウドファンディングを中心とした投資お役立ち情報をお届けします。

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