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初心者向け 2021.07.05

不動産クラウドファンディングのメリットデメリット、サービス選びのポイントまで詳しく解説

不動産クラウドファンディングは、敷居が高いと思われている不動産投資を少額から気軽に始められる投資法です。利回りが高め、不動産管理の手間がかからないなどさまざまなメリットがありますが、実際に投資を検討するときには、メリットデメリットの両方をしっかりと理解しておくことが大切です。

この記事では、不動産クラウドファンディングを検討するときに、ぜひ理解しておきたいメリットデメリットを詳しく解説します。また、安心して利用できるおすすめの不動産クラウドファンディングサービスの選び方も紹介しますので、参考にしてください。

不動産クラウドファンディングとは?

不動産クラウドファンディングとは、運営事業者が投資家から小口資金を集めて、収益不動産を賃貸もしくは購入して運用し、その運用益(賃貸料や不動産売買益)を投資家に分配する資金調達方法のことをいいます。

一般的な現物不動産投資では、数千万円以上のまとまった資金が必要となりますが、不動産クラウドファンディングは高額な不動産を小口化しているため、1万円という少額から投資ができることが大きな特徴です。

不動産運用益となる賃料収入や不動産売買益は「分配金」というかたちで投資家に還元されます。分配金の頻度は「毎月」「半年ごと」「年に1度」「償還時一括」といったように、案件ごとに決められているため、申し込み前にしっかりと確認することが大切です。

分配金は、あらかじめ源泉徴収されているため、一定の金額を超えない場合は確定申告の必要はありません。このように、現物不動産投資のような税金に関する手間がかからないこともメリットです。

不動産クラウドファンディングの8つのメリット

不動産クラウドファンディングのメリットは以下の8つとなっており、不動産投資の初心者でも投資しやすいことがわかります。

  1. 少額から投資を始められる
  2. 手間がかからない
  3. 銀行預金より高い利回りが期待できる
  4. 不動産の所有コスト管理をする必要がない
  5. 複数の不動産に分散投資ができる
  6. 上場株や投資信託のように価格変動リスクがない
  7. 元本割れのリスクを下げる仕組みがある
  8. スマホやパソコンから簡単に投資ができる

それでは、それぞれのメリットをくわしくみていきましょう。

少額から投資を始められる

不動産クラウドファンディングは最低投資金額が1万円のため、少額から気軽に投資ができることが大きなメリットです。

一般的な不動産現物投資では、まとまった資金が必要ですし、金融機関から融資を受ける場合は返済義務が発生するため、運用リスクが高くなるというデメリットがあります。

それに対して、不動産クラウドファンディングはお小遣い程度の額から始められるため、「不動産投資が初めて」という人でも、ストレスなく投資することが可能となっています。

まとまった資金がない人、金融機関の融資審査が通りにくい自営業者などであっても、資金を借りることなく、自分の予算の範囲内で不動産投資を始められることも、大きなメリットのひとつです。

手間がかからない

不動産クラウドファンディングでは、申込みと入金をするだけで、他の手間は一切かからないこともメリットです。

現物不動産投資では、金融機関から融資を受けるためにさまざまな書類を用意しなければなりません。不動産を実際に取得することから、不動産の登記費用も必要となります。

また、不動産を取得した後も、賃貸契約の更新や解約、家賃滞納の催促やクレーム対応などの「不動産管理」を自分自身でしなければなりません。

例えば、給湯器が故障した場合などは、時間に関係なく即時の対応を求められることもあり、不動産管理は365日24時間体制の業務ともいえます。

これらの不動産管理を不動産管理会社に任せることも可能ですが、管理会社の選定を自分で行わなければならず、手間がかかります。また、コストもかかるため、不動産管理会社に委託すると収益率が下がってしまうというデメリットがあります。

不動産クラウドファンディングでは、不動産管理もすべて不動産クラウドファンディング運営事業者が行ってくれるため、手間は一切かかりません。出資を行い、契約を結ぶだけで、償還日まで定期的に分配金を受け取ることができます。

銀行預金より高い利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングの平均的な分配金利回りは2~8%となっており、一般的な銀行の定期預金の金利である「0.002%(2021年6月のみずほ銀行定期預金金利を参照)」に比べ、1,000倍以上の収益が期待できます。

近年は老後の2,000万円問題が注目されているように、さまざまな方法で資産形成をすることが重要になってきています。預金金利が低すぎるため、預金で資産を増やすことは難しくなっていますが、不動産クラウドファンディングを活用すれば、預金よりはるかに高い分配金利回りで運用することが可能です。

不動産の所有コスト管理をする必要がない

不動産クラウドファンディングでは、不動産を実際に所有しないため、不動産取得コストや固定資産税をはじめとする各種税金、共益費などの管理コストを投資家自身が支払う必要がないというメリットがあります。

現物不動産投資では、不動産を取得すると、「不動産取得税」「印紙税」「登録免許税」など、さまざまな税金がかかります。

特に不動産取得税は、「固定資産税評価額の3%(本則は4%だが、令和6年3月31日まで3%に減税)」を納めることになっており、3,500万円ほどの物件であれば、100万円を超える不動産取得税を支払わなければなりません。

また、不動産を取得すると、税金以外にも司法書士報酬や印紙税など、さまざまな費用も必要となりますし、毎年の固定資産税を納める義務もあります。

不動産クラウドファンディングでは運営事業者がそれらを行った上で、得られた利益を分配してくれるため、所有にかかる様々なコストを投資家が管理する必要がありません。

複数の不動産に分散投資ができる

不動産クラウドファンディングはどの案件も少額から投資ができるため、予算に合わせて複数の案件に分散投資することができます。

例えば、最低投資金額が1万円の案件であれば、10万円の予算で1万円ずつ10の案件に投資できます。また、投資先を分散するときに「賃貸マンション」「オフィス」「商業施設」「海外物件」など、投資対象不動産を分散すると、より効果的な分散投資をすることが可能です。

このように、不動産クラウドファンディングは最低投資金額が少額なため、自分の予算内で効果的なポートフォリオの構築をすることができます。

上場株や投資信託に比べて価格変動リスクがない

不動産クラウドファンディングは、運用期間が終わると元本が償還される仕組みです。上場株式や投資信託のように、価格が上がったり下がったりすることがないため、償還まで安心して保有できることがメリットといえます。

例えば、期間が2年で、分配金が年2回の案件に10万円投資をした場合は、半年に1回ずつ合計4回分の分配金を受け取ることができます。そして、2年後には元本の10万円が償還されます。

ただし、不動産クラウドファンディングは銀行預金のように元本保証ではありません。場合によっては、元本割れする可能性もあることを理解しておきましょう。

元本割れリスクを下げる仕組みがある

不動産クラウドファンディングには、「優先劣後方式」と「マスターリース契約」という、元本割れリスクを下げる2つの代表的な仕組みがあります。

優先劣後方式とは、投資家の出資金の元本割れリスクを下げる仕組みです。優先劣後方式を取り入れている案件では、投資家だけではなく、運営事業者が一定の割合の劣後出資をします。そして、もしも運用損失が出た場合は、最初に運営事業者の出資金からまかなうという方式です。

運営事業者の劣後出資割合が2割の場合は、2割の損失までは運営事業者の出資金から賄います。そのため、運用損が2割を超えなければ、投資家の出資金に影響は出ず、元本は守られるということになります。

マスターリース契約とは、入室状況にかかわらず、賃料として固定の金額が払われることが特徴です。マスターリース契約をしている案件では、空室が多くても事業者が投資家に対して一定の賃貸料を支払うため、投資家は安定した運用益を得ることができます。

スマホやパソコンから簡単に投資ができる

不動産現物投資をするときには、不動産会社に通って物件を選別したり、金融機関や売主とのやりとりをしたり、印鑑証明書など必要書類を取り寄せたりするなど、何かと時間や手間がかかります。

また、物件を決めてから融資の申し込みをして契約が完了するまでに数か月かかることも多く、希望するタイミングですぐに投資を始められないというデメリットもあります。

不動産クラウドファンディングであれば、案件の募集時期にスマホやPCから申し込みをするだけで、すばやく簡単に不動産投資を始めることが可能です。

このように、申込みから分配金の受取り、元本が償還されるまでを、すべてインターネット上で完結できることも、不動産クラウドファンディングの魅力ということができます。

不動産クラウドファンディングの5つのデメリット

不動産クラウドファンディングには、以下のようにデメリットといえるような特徴もあります。

  1. 元本保証ではない
  2. 流動性や換金性が少ない
  3. レバレッジ効果が期待できない
  4. 案件が少なく競争率が高い
  5. 運営事業者の倒産リスクがある

投資を検討するときには、メリットだけでなくデメリットもきちんと理解しておくことが大切です。それでは、それぞれのデメリットについて詳しくみていきましょう。

元本保証ではない

不動産クラウドファンディングは、運用期間が終わると元本が償還される仕組みですが、元本保証ではありません。頻繁には起こりませんが、例えばリーマンショックのような危機が起こった場合、不動産価格が大幅に下落し、元本割れする可能性もあります。更に、運営事業者自体が経営に行き詰る可能性もあります。

ただ、不動産の価格は上場株式や投資信託、REITなどと比べて値動きが比較的ゆったりしているため、他の投資商品に比べると急落しにくいという利点もあります。

流動性や換金性が少ない

不動産クラウドファンディングは、上場株式やREITのように証券取引所で自由に売買することができません。基本的には運用期間が終わるまでずっと保有しなければならないため、運用期間中に現金化できないという特徴があります。

ただ、「お金を簡単に動かせないほうが、結果的にお金がたまりやすいので都合がよい」と考える人もいます。

考え方は人それぞれですが、すぐに現金化できないという特徴をふまえ、投資をするときには「何年間置いておける資金か」ということを考えることが大切です。

ただ、最近は運用期間中に換金ができる不動産クラウドファンディングサービスも登場しています。「流動性が低い」というリスクに対応したい場合は、換金ができるサービスを利用するとよいでしょう。

レバレッジ効果が期待できない

現物不動産投資で金融機関から融資を受ける場合は、手持ち資金が100万円であっても数千万円の物件に投資をすることが可能なため、その分賃貸料収入も多くなります。

しかし、不動産クラウドファンディングでは、基本的に手持ちの資金分しか投資をすることができません。元手が100万円の場合は、その額に見合った分配金しか受け取れないことになります。

ただし、手持ち資金のみで投資をすることから、「レバレッジをかけた現物不動産投資よりも投資リスクが限定的」ということを覚えておきましょう。

案件が少なく競争率が高い

不動産クラウドファンディングは利回りが高いものも多く、投資したい人が多い反面、案件の数はまだそれほど多くはありません。

そのため、投資したい案件があっても、募集開始から数分で投資枠が埋まってしまったり、抽選に外れたりして「投資したいのに投資を始められない」という場合もあります。

そうならないように、不動産クラウドファンディングに投資を行う際には、いつでも申込みができるよう事前に会員登録などを済ませておくことをおすすめします。

運営事業者の倒産リスクがある

不動産クラウドファンディング運営事業者は、投資家の資金を集めて収益不動産を購入あるいは賃貸を行うため、不動産の名義は「運営事業者」となります。

もしも不動産クラウドファンディング運営事業者が倒産した場合は、一般的には不動産は破産管財人の管轄となり、投資家に出資分が還元されるかどうかは不透明となるため注意が必要です。

不動産クラウドファンディングにはさまざまな案件がありますが、どれに投資するかを決める際には、不動産クラウドファンディングサービス運営事業者の経営基盤や安定性、信頼性もしっかりと確認するようにしましょう。

不動産クラウドファンディングサービスの選び方のポイント

不動産クラウドファンディングに投資をするときには利回りや運用期間といったような案件の内容だけではなく、投資案件を提供している不動産クラウドファンディングサービスの運営事業者についてもしっかりと調べることが大切です。

信頼性が高い運営事業者の案件であれば、倒産や元本毀損のリスクが低くなるため、安心して投資をすることができます。

それでは、不動産クラウドファンディングサービス選びの3つのポイントについて詳しく解説します。

運営事業者の会社情報

不動産クラウドファンディングサービスを選ぶときには、運営事業者の倒産リスクを避けるために、あらかじめ運営事業会社の資本金や経営状態などを調べることが大切です。一般的には、資本金が大きければ大きいほど、倒産のリスクは低くなります。

また、上場企業の場合は、会社情報の開示が義務になっています。そのため、売上や利益、資産などの財務状況など、さまざまな情報を簡単に手に入れやすく「信頼性が高い運営事業者かどうか」を判断しやすいというメリットがあります。

このようなことから運営事業者が「上場しているかどうか」「上場会社の支配下にある会社か」が、不動産クラウドファンディングサービスの信頼性をはかる一つの目安といえます。

逆に、未上場企業の場合は開示されている情報量が少ないため、投資家個人では経営状態を判断するのか難しくなっています。

ただし、上場会社以外でも、多くの案件を扱う、評価が高い運営事業者は多くあります。さまざまな点を総合的に判断して、信頼できる運営事業者かどうかを見極めるようにしましょう。

案件の数やリリース頻度

投資案件が多いかどうか、リリースが定期的に行われているかも、運営事業者を判断するひとつの指標です。投資案件の数やリリース頻度が多い場合は、不動産投資事業に熱心に取り組んでおり、収益も上がっている企業と考えることができます。

案件が多ければ多いほど、自分が投資したいタイミングですぐに投資できたり、まとまった金額を投資しやすいことから、投資家側からみてもメリットが大きくなっています。

ノウハウや実績

不動産クラウドファンディングサービスを選ぶときには、不動産関連事業の実績があるかどうかも確認しましょう。不動産開発や不動産賃貸の分野で実績がある運営事業者であれば、収益物件の選定から管理までさまざまなノウハウを保有しているため、安心して運用を任せることができます。

まとめ

不動産クラウドファンディングに投資をするときには、メリットデメリットの両方を確認することが大切です。メリットとしては「利回りが高い」「少額から始められる」「不動産管理の手間がかからない」などがあります。また、デメリットとしては「元本保証でない」「流動性が少ない」「空室リスクや不動産価格の下落リスクがある」といったことが挙げられます。

また、投資をするときには、信頼性が高い不動産クラウドファンディングサービスを利用することも重要です。

安心して不動産クラウドファンディングに投資をするためにも、メリットデメリットや、不動産クラウドファンディングサービスについてしっかりと調べるようにしましょう。

LIFULL不動産クラウドファンディング編集部
この記事を書いた人

LIFULL不動産クラウドファンディング編集部

金融分野全般に視野が広いライターと、不動産クラウドファンディングに精通した校閲メンバーにて構成。投資家目線のわかりやすい記事を届けることをモットーに、不動産クラウドファンディングを中心とした投資お役立ち情報をお届けします。

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