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お役立ち情報 2021.06.16

【初心者のための不動産投資】基礎知識や3つの投資法、メリットデメリットについて解説

不動産投資に興味はあるけれど、投資の始め方がわからないという初心者の方も多いのではないでしょうか。

不動産投資にはいくつかの方法がありますが、初心者が少額から比較的簡単にできるものもあれば、ある程度まとまった元手資金が必要となる方法もあります。

また、副業として不動産投資をするのか、本業として力を入れるのかによっても投資方法が変わってきますので、初心者はまず「自分に合った不動産投資の方法はどれなのか」をしっかりと考えることが大切です。

この記事では、初心者向けに不動産投資についての基礎知識や3つの不動産投資法、メリットデメリットについて、比較しながら詳しく解説します。

不動産投資とは?

不動産投資とは、利益を得られることを期待して、賃貸マンションや店舗、オフィスビルなどの収益不動産などを取得・運用することをいいます。

不動産投資で期待できる利益とは、主に以下の2つです。

・取得した不動産を貸して得られる賃貸収入
・取得不動産を購入した価格以上で売却して得られる売買益

不動産投資では、賃貸収入を「インカムゲイン」、売却益を「キャピタルゲイン」と呼びます。インカムゲインとは、保有している財産を保持したまま得られる収益のことです。

不動産投資で主に得られるインカムゲインには、賃貸収入だけでなく、共益費や礼金、更新料も含まれます。

不動産投資のリスクはどれくらい?

「不動産投資はどれくらいリスクが高いのか」「株式投資と比べるとどうなのか」が気になる人も多いかと思いますが、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」であると言われます。

不動産投資では空室が増えたり、賃料が下落したりして、当初見込んでいた収入を得られないことがあります。また、場合によっては災害で建物が倒壊してしまうなど、大きな損害が出る可能性もゼロではありません。

しかし、不動産は、会社が倒産したら価値がゼロになってしまう株式と違って価値がなくなることはありません。また、投資対象となる住居や商業施設、物流施設などは人々の生活に必要なため、需要が全くなくなるということもありません。

このようなことから、不動産投資は「ハイリスク・ハイリターン」とされる株式投資と比較して、「ミドルリターン・ミドルリスク」であると考えられています。

不動産投資の方法は3種類

不動産投資にはさまざまな方法があり、大まかに「現物不動産投資」「不動産クラウドファンディング」「REIT」という3つの手法に分けられます。

それぞれの投資法によって特徴やメリット、デメリット、初心者でも投資しやすいかといった点が違いますので、自分に合った方法を選ぶことで、不動産投資のリスクをより下げることが可能です。

それでは、3つの不動産投資の方法についてみていきましょう。

【初心者のための基礎知識】3種類の不動産投資方法

不動産投資には、まとまった資金が必要な「現物不動産投資」だけでなく、少額から気軽に不動産投資ができる「不動産クラウドファンディング」や、株と同じように売買できる、流動性が高い「REIT」があります。

それぞれの投資法の特徴について詳しく解説します。 

現物不動産投資

現物不動産投資とは、実際に収益不動産を取得して登記を行い、賃貸収入を得るという運用方法です。数千万円~数億円が必要となることが多く、金融機関から融資を受けて不動産を取得することが一般的となっています。多額の借金を抱えながら運用する場合も多いことから、リスクが比較的高い方法といえます。

ただし、レバレッジ効果が期待できるため、多くの収益を得られる可能性も高くなります。レバレッジ効果とは、金融機関などから借入を行うことにより、少ない元手で大きな収益を得ることをいいます。

例えば、元手が1,000万円であっても、不足分について融資を利用して1億円の物件を取得し、収益を得ることが可能です。REITや不動産クラウドファンディングでは、通常、融資は利用できず、1,000万円分しか投資ができないため、レバレッジ効果は期待できません。

このように、現物不動産投資では、少ない元手で大きな利益を得られることがメリットとなっています。

ただ、金融機関から融資を受けることが多いため、審査を通過する必要があります。また、集客、部屋や建物のメンテナンスなどの不動産管理は自分で行わなければならないため、手間がかかります。

不動産管理会社に委託することもできますが、費用が高くなるため、慎重に考えて決めるようにしましょう。

この現物不動産投資の投資対象は、区分マンションや一棟マンション、アパートなどが多くなっています。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、高額な不動産を小口化して投資しやすくした「不動産小口化商品」のひとつです。事業者が投資家から投資資金を集め、その資金で事業者は不動産を購入または賃借します。そして、得られた運用益(賃貸収入や売買益)を投資家に分配する仕組みです。

不動産クラウドファンディングは現物不動産投資とは違い、1万円程度から投資できるため、まとまった資金が必要ありません。また、集客やメンテナンスなどの不動産管理はすべて事業者が行い、手間もかからないことから、初心者でも簡単にできる不動産投資法といえます。

不動産クラウドファンディングの投資対象は、マンションや戸建てなどの居住不動産、ホテルや商業施設、保育施設や医療施設など、幅広いことが特徴です。さまざまな収益不動産の中から、自分が投資したいものを選ぶことができます。

REIT

REITとは投資信託の一種です。不動産に投資をしていることから「不動産投資信託」とも呼ばれます。投資信託の中でも証券取引所に上場しているJ-REITは株のように自由に売買することが可能です。

J-REITは、投資家からお金を集めてオフィスビルや商業施設などの複数の収益不動産を購入し、賃貸収入や不動産売買益を投資家に分配する仕組みです。株と同じように証券市場で売買できるため、「いつでも売って現金化できる」という、流動性の高さが特徴です。

ただし、株式と同じように、常に価格が変動し、例え安定的に分配金が配当されていたとしても、元本を割り込むリスクがあります。

このように、不動産投資には3つの手法がありますが、それぞれの収益性を比較したい場合は「利回り」に着目しましょう。

不動産投資でどれくらいの利益が期待できるかということは「利回り」であらわされるため、不動産投資で物件を選ぶ際には、まずは「利回り」を確認することが大切です。

不動産投資における「利回り」は、一種類ではなくいくつもの種類があります。それでは、それぞれの利回りの意味や特徴について解説していきます。

【初心者も理解しておこう】不動産投資における利回りとは?

不動産投資で期待できる利益は、「利回り」であらわされます。利回りとは、物件の購入価格に対して「どれくらいの収益があるか」を意味する指標です。

また、一口に「利回り」といっても、実際は以下のように4つの種類があります。

表面利回り(グロス利回り)現況による年間の賃貸収入÷物件購入価格
想定利回り満室を想定したときの年間の家賃収入÷物件購入価格
実質利回り(現況の年間賃貸収入ー年間経費)÷物件購入価格
返済後利回り(現況の年間賃貸収入ー年間経費ー年間のローン返済額)÷物件購入価格

それでは、4種類の利回りについて、くわしく解説します。

表面利回り

不動産投資における表面利回りとは、

・現在の入居状況における年間の賃料収入を、購入価格で割ったもの

をいいます。一般的に「利回り」とだけ書かれている物件の場合は、この表面利回りのことを指している場合が多くなっています。

表面利回りで注意しなければならない点は、

・現在の入居率で計算していること
・固定資産税や管理費、保険料、修繕積立金などの「不動産を維持するためのさまざまな諸経費」が考慮されていないこと

の2点です。

不動産投資を検討している際に「表面利回り〇%」という表記を見つけたら、「ここから不動産管理の諸費用を引かなければならないので、実際の利回りはもっと低くなる」と考えるようにしましょう。

想定利回り

想定利回りとは、満室を想定したときの年間の賃貸収入を使って計算している利回りのことをいいます。この想定利回りでも、不動産管理の諸経費は考慮されていないので注意が必要です。

実質利回り

実質利回りの計算では、固定資産税や修繕積立金など、不動産の運用にかかる諸経費が加味されています。そのため、より実態に近い利回りと考えることができます。

実際に手元にどれくらいの収入が残るのかを知りたい場合は、この「実質利回り」を確認しましょう。

ただし、物件の修繕や保険料、管理費、広告費などは流動的な費用のため、実質利回りは「確定した利回り」ではありません。

建物は年々劣化していくため、維持費も年々上がり、実質利回りも時間の経過とともに低下するということを理解しておきましょう。

返済後利回り

不動産投資における「返済後利回り」とは、ローン返済額も考慮した利回りのことをいいます。同じ価格の物件を取得していても、ローン返済額は人それぞれで異なります。この「返済後利回り」を計算するときには、上の表の計算式を使って自分で計算してみましょう。

ローン返済額が少ないほうが、利回りが大きくなります。

利回りの具体的な計算例

いろいろな種類の利回りがわかったら、実際に利回りを計算をしてみましょう。

例えば、5,000万円の物件で現在、年間300万円の賃貸収入がある場合は、「300÷5,000=0.06」となり、表面利回りが6%の収益物件であると考えることができます。

逆に、2,000万円の物件で表面利回りが5%という表記があれば、2,000万円×0.05=100万円となり、年間100万円の家賃収入を得られるということになります。ただし、「表面利回り」が5%のため、実際はこの100万円から、さまざまな諸費用を引くこととなります。

不動産投資をするときには、利回りの高さだけではなく、どの種類の利回りなのかをしっかりと確認することが大切です。

また、不動産投資では、投資対象の不動産の種類に「リターンが大きい」「安定している」など、さまざまな特徴があります。次は、不動産投資の対象となる不動産について、くわしくみていきましょう。

不動産投資の対象となる不動産について解説

現物不動産投資、不動産クラウドファンディング、REITで投資の対象となるのは、収益不動産と呼ばれるものです。以下のようにさまざまな種類があり、それぞれにメリットデメリットがあります。

メリットデメリット
区分マンション・少額からスタート可能
・複数所有でリスク分散ができる
・管理を既存の管理会社に任せられる
・高いリターンを得づらい
・建物全体に関する管理ができない
一棟マンション・区分所有に比べて高いリターンを得やすい
・各戸の空室リスクを分散できる
・建物全体をコントロール可能
・管理方法は所有者が判断
・初期費用が高額
戸建て・入居期間が比較的長い
・駅から遠くてもファミリー層などの長期の安定した借り手が期待できる
・マンションよりも管理の手間がかからない
・客付けが難しい
・リフォーム費用がかかる
オフィスビル・比較的安定した賃料が期待できる
・原状回復費用がテナント負担
・初期費用が高額
・物件取得が困難
・景気に左右されやすい
商業施設・賃料、保証料等が比較的高い
・長期契約が多く比較的安定している
・初期費用が高額
・大型テナント退去時の影響が大きい
ホテル・賃貸住宅経営のように空室リスクを懸念する必要がない
・条件により収益が大幅に上がる
・初期費用が高額
・景気の影響を大きく受ける
ヘルスケア施設・安定した需要が見込める
・固定賃料と長期固定契約が多く収益が安定
・運営には多くのノウハウが必要
・介護保険など制度変更の影響を受ける

それでは、どのような収益不動産を対象にしているのか、それぞれの投資法ごとにみていきましょう。

現物不動産投資の投資対象

個人が行う現物不動産投資では、居住用不動産への投資が多くなっており、

・マンションを一室だけ購入・運用する「区分マンション投資」
・マンションを一棟丸ごと取得・運用する「一棟マンション投資」
・戸建を取得して賃貸収入を得る「戸建て投資」

の3種類が主流です。

区分マンション投資は、比較的少ない資金で始めることができますが、高いリターンを得にくいというデメリットがあります。

一棟マンション投資は、必要資金が数億円になることも珍しくありませんが、レバレッジをかければその分高い収益を見込めます。ただし、事業が失敗したときには多くの負債を抱える可能性があるため、注意が必要です。

現物不動産投資は、どの物件を取得する場合でも、金融機関から融資を受けることがほとんどです。借金をすることになるため、リスクが高いということを覚えておきましょう。

不動産クラウドファンディングの投資対象

不動産クラウドファンディングでは、現物不動産投資よりも幅広い不動産に投資が可能です。マンションや戸建て、アパートに加えて、個人では現物への投資が難しいオフィスビル、テナントビル、店舗、ホテル、保育施設、教育施設、ヘルスケア施設などから、投資したい案件を選ぶことができます。

また、不動産クラウドファンディングでは、収益不動産の立地や外観、築年数、設備内容などの情報を積極的に開示しているため、多くの情報をもとに、投資するかどうかを判断できるようになっています。

REITの投資対象

REITは不動産クラウドファンディングと同じように賃貸マンションからホテル、テナント、物流施設までさまざまな不動産に投資をしています。

また、REITは豊富な資金力を生かし、複数の不動産に投資していることが特徴です。例えば、人気のREIT銘柄である「日本ビルファンド法人」は75物件のオフィスビルに投資をしているため、REITを一口購入するだけで75物件に分散投資をしていることになります。

このように、不動産の分散投資を手軽に行えることが、REITのメリットのひとつです。

ただし、J-REITでは「どのような不動産に投資をするか」ということはすべてREITに一任する形のため、自分で投資物件を選ぶことはできません。

このように、不動産投資の方法によって、投資先の選択肢の幅が変わるということを覚えておきましょう。

【初心者必見】不動産投資の期待利回りは?マンションから物流施設まで紹介

不動産投資では、投資対象によって期待利回りが異なります。期待利回りとは、「購入後に期待される家賃年収÷購入価格÷100」で計算します。

Aクラスビル(都心一等地に立地するプレミアム性の高いオフィスビル)や商業店舗・宿泊特化型ホテルは、比較的景気に敏感です。そのため、景気悪化の場合は、大幅に利回りが下がることがあるため注意しましょう。

不動産投資家調査(日本不動産研究所)」によると、東京のそれぞれの収益不動産における期待利回りは以下となっています。

収益不動産の種類期待利回り
標準的なAクラスビル3.7~4.3%
ワンルームマンション4.2~4.4%
ファミリー向けマンション4.3~4.5%
外国人向け高級賃貸住宅4.5%
商業店舗
(都心型高級専門店)
3.5%
郊外型ショッピングセンター5.4%
物流施設や倉庫
(シングルテナント型)
4.2~4.5%
物流施設や倉庫
(マルチテナント型)
4.2~4.4%
宿泊特化型ホテル4.6%
(2021年4月時点)

【初心者でも始められる?】不動産投資に必要な元手をそれぞれ解説

不動産投資には多くの元手が必要と考えられていますが、実際は不動産投資の種類によって用意する金額が以下のように大きく変わります。

現物不動産投資諸費用は物件の約7~8%
不動産クラウドファンディング1万円〜
REIT一口数万円~数十万円

それでは、それぞれの投資方法ごとの必要資金をみていきましょう。

現物不動産投資

現物不動産投資では、頭金が必要な場合と、必要でない場合があります。頭金が2~3割あると、より良い条件で融資を受けられることもありますが、頭金なしでフルローンを組むことが可能な場合もあります。

ただし、どちらの場合でも物件購入時の諸費用がかかります。

諸費用の内訳は、不動産会社に支払う仲介手数料や、登記費用や司法書士に支払う手数料、ローン手数料、火災保険料、不動産取得税や固定資産税などが挙げられます。これらは物件価格の7%~8%ほどといわれています。

これらの費用をローンで借りられる場合もありますが、収益性が悪くなるため、できれば元手として現金で用意するほうがよいでしょう。例えば、5,000万円の物件であれば、350万~400万円ほどが必要になるため、物件価格だけではなく諸費用も考慮に入れて予算を立てることが大切です。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは高額な不動産を小口化して、個人でも投資しやすくした「不動産小口化商品」のひとつです。最小投資金額は1万円からとなっており、少額から投資が可能となっています。

不動産クラウドファンディングではさまざまな利回りの案件がありますが、利回りが高いものであっても、低いものであっても、同じように1万円から始められるというメリットがあります。

また、REITは株と同じように価格が変動しますが、不動産クラウドファンディングは基本的に価格の変動がありません。運用期間が終わると、投資した元本金額が償還される仕組みです。

デメリットとしては現行のスキームでは流動性が低く、1年前後で設定されることの多い運用期間が満了するまで手放せないことがあげられます。

このように、不動産クラウドファンディングは価格が変動しないので安心して保有できること、資金が少ない人でも始めやすいことから、不動産投資の初心者向きの商品であるといえます。

REIT

REITも不動産クラウドファンディング同様、数万円という少額から投資をすることができます。ただし、REITにはさまざまな種類があり、1口あたりの価格が銘柄によって異なるため注意が必要です。

REIT銘柄(例)分配金利回り一口あたりの価格
トーセイ・リート投資法人5.14%137,400円
日本ビルファンド法人3.2%700,000円
ジャパン・ホテル・リート法人0.4%68,000円
(令和3年6月4日時点)

例えば、日本ビルファンド法人のREITを買いたい場合は、約70万円の資金が必要です。

このように、REITは銘柄によって一口当たりの価格が異なるため、投資する銘柄によってはまとまった資金が必要となります。

まとめ

不動産投資とは、収益不動産に投資をして、賃貸収入や不動産の売買益を得る投資方法です。不動産投資の方法は大きくわけると「現物不動産投資」「不動産クラウドファンディング」「REIT」という3種類があり、自分に合った投資法を選ぶことが大切です。

不動産クラウドファンディングは1万円という少額から始めることができること、価格が変動しないこと、不動産管理の手間はかからないことなどから、初心者向けの不動産投資法であるといえます。

不動産クラウドファンディングについてより詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。

【不動産クラウドファンディングとは?仕組みやメリット・他の不動産投資との違いを解説】

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LIFULL不動産クラウドファンディング編集部
この記事を書いた人

LIFULL不動産クラウドファンディング編集部

金融分野全般に視野が広いライターと、不動産クラウドファンディングに精通した校閲メンバーにて構成。投資家目線のわかりやすい記事を届けることをモットーに、不動産クラウドファンディングを中心とした投資お役立ち情報をお届けします。

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