LIFULL 不動産クラウドファンディング編集部です。

REITとは、今注目されている不動産投資法のひとつです。数万円という少額から投資でき、運用利回りが高いことから、低金利時代の資産運用方法として人気があります。REITは投資家から集めたお金で不動産へ投資をおこない、賃貸料や不動産の売却益を分配金として投資家に還元する仕組みです。

この記事では、REITの仕組みやメリット、不動産投資との違いについてくわしく解説します。

• REITとは
  – REITは上場投資信託
  – REITは元本が変動する
• REITの仕組み
• REITの種類と収益不動産の特徴
• REITが投資する不動産
  – オフィスビル
  – 商業施設
  – マンション
  – ホテル
  – 倉庫（物流施設）
  – 老人介護施設や病院
• REIT価格が上がる要因
  – コロナによる不動産への影響は？
• REITの分配金と税金
  – 分配金と売却益の税金
• REITの5つのメリット
  – 数万円から投資できる
  – 安定した収益が期待できる
  – 分散投資ができる
  – 換金性が高い
  – プロにすべて任せられる
• REITの分配利回り
• REITと現物不動産投資の違い
  – 最低投資金額
  – 利回り
  – 物件選定
  – 流動性
  – 分散投資
• REITと不動産クラウドファンディングとの違い
  – 最低投資金額
  – 物件選定
  – 流動性
  – 価格変動
• REIT市場の今後の見通し
• まとめ

REITとは

REITとは、「Real Estate Investment Trust」のそれぞれの頭文字をとった略称で、日本語では「不動産投資信託」または「不動産投資法人」を意味しています。

REITは1960年代に生まれ、日本では2001年にはじめて取引が開始されました。日本のREITは「Japan」の頭文字をとり、J-REITと呼ばれています。

REITは多数の投資家から集めた資金で、賃貸マンションや商業施設、オフィスビルなどの収益不動産を取得し、管理や運用をおこないます。そして、そこから生じた賃貸収入や不動産の売買益を「配当金」として投資家に分配する仕組みです。

投資家はREITに投資をすることで、間接的に不動産のオーナーとなり、不動産収入を得ることができます。

また、REITは一般的な不動産投資と違って、少額から投資することができます。本来であれば数千万、数億といった多額の資金が必要となる不動産投資を、数万円という手軽な金額で始められるということもREITの大きな特徴のひとつです。

REITは上場投資信託

REITは投資信託として分類されます。一般的な投資信託では株式や債券などの有価証券を投資対象として組み入れていますが、REITはオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を投資対象としているという違いがあります。

REITの最低投資単位は「一口」です。一口あたりの価格は、REITの銘柄によって違います。一口数万円で投資できるものもあれば、一口80万円以上のREITもあります。

REITは元本が変動する

REITは投資信託のなかでも、証券市場に上場している「上場投資信託」となっています。そのため、株と同じように自由に売買でき、相場の状況に応じてREIT価格そのものが上がったり下がったりします。

例えば、あるREIT銘柄の一週間の値動き（終値）は、以下のようになっています。

12日	62,500円
13日	62,500円
14日	62,700円
15日	61,300円
16日	60,700円

このように、REITは「価格が変動する」ということも大きな特徴となっています。

REITの仕組み

REITは「不動産投資法人」を通して投資をする仕組みです。投資家は、この不動産投資法人が発行する投資証券を購入することで、REITに投資をすることができます。

ただ、この「不動産投資法人」が不動産や金銭にかかわる実際の運用を行うことは法律で禁止されています。

そのため、この不動産投資法人はREITの運用全般ではなく、「投資用証券を発行する業務」と「発生した利益を投資家に分配する業務」のみを行っています。

不動産投資法人の役割は「投資の窓口」のみのため、実際のさまざまな業務は、以下のように他の会社に委託しています。

業務内容	委託する会社
投資不動産の選定や購入・売却・保有不動産の運営や管理など運用全般	資産運用会社（建物の管理は不動産運営管理会社が受託）
不動産の権利証などの保管・金銭出納管理業務	資産保管会社（通常は信託銀行が受託）
会計や納税、投資法人債等に関する業務	一般事務受託会社（税理士法人や信託銀行が受託）

REITの仕組みにおける主な特徴は、

• 投資家は「不動産投資法人」を通じて投資を行う
• 不動産の取得や管理などの実際の業務は他の会社がおこなう

の2点ということができます。

REITの種類と収益不動産の特徴

REITには大きく分けて、「特化型」と「複合型」、「総合型」の3種類があります。

特化型は「オフィスビル」や「住居」というように、特定の用途の不動産に投資します。そのため、自分が投資する不動産の種類がわかりやすいことが特徴です。

「賃貸用マンション」など、特定の不動産に投資したい場合は、特化型のREITが適しています。

複合型は、「オフィスビルと住居」というように、2種類の収益不動産に投資をします。異なるタイプの不動産を組み合わせることで、リスクを分散することができます。

総合型は、3種類以上の不動産を組み合わせて投資をします。最も分散投資効果が期待できるのは、この総合型です。

REITが投資する不動産

REITは投資家から集めた多額の資金を使って、さまざまな不動産を取得し、運用益を得る仕組みです。それでは、組み入れられる収益不動産と特徴を解説します。

オフィスビル

• 立地や設備などで優位性が高い物件は、安定した収益を得られやすい
• 景気動向やテナント企業の業績に左右されやすい

商業施設

• テナントの売り上げに賃料が連動する方式をとるケースが多く、景気動向の影響を受けやすい
• 郊外のショッピングセンターなどは長期間の一括借り上げが多く、賃料収入が安定しやすい

マンション

• 居住用のため、景気の影響を受けにくく安定した賃料収入を得られやすい
• 景気上昇時でも賃料を上げにくい

ホテル

• ホテルの売り上げに賃料が連動する方式をとるケースが多い
• インバウンドや景気に左右されやすい

倉庫（物流施設）

• 景気動向の影響を受けにくく、安定した収益を得られやすい

老人介護施設や病院

• 長期的な賃貸契約を結ぶことが多く安定している

REIT価格が上がる要因

REITは株式と同じように価格が変動するため、元本割れのリスクがあります。そのため、REIT価格に影響を及ぼす要素を理解しておくことが大切です。

REIT価格に影響を及ぼすそれぞれの要因と、それにともなうREIT価格の一般的な動きは以下のようになっています。

影響要因	要因の変化	REIT価格
不動産価格	上昇	上がる
	下落	下がる
景気動向	上昇	上がる
	下がる	下がる
賃貸収入	増加	上がる
	減少	下がる

「景気動向」に特に敏感なのは、オフィスやホテル、商業施設に投資をしているREITです。景気が良いときには高いリターンを期待することができますが、景気が後退した場合には収益が急に低下する場合があります。

また、ホテルは景気動向にくわえ、海外からの観光客の数（インバウンド需要）にも左右されやすいため注意が必要です。

住宅型REITは、景気が上がった場合でも、大きな収益アップはあまり期待できません。しかし、景気後退時でも安定した賃貸料収入が期待できます。

景気に左右されやすいREITに投資をする場合は、今後の景気の見通しを確認するなどして、慎重に検討することが大切です。

コロナによる不動産への影響は？

コロナのように、社会に与える影響が大きい事象が起こった場合、不動産価格にも影響することがあります。

投資不動産によって価格動向が変わる例として、コロナによる影響をみてみましょう。

国土交通省が公表している「不動産価格指数（商業用不動産）」の南関東圏における、「オフィス」と「マンション・アパート（一棟）」の指数推移は以下のようになっています。

不動産価格指数	オフィス（対前期比）	マンション・アパート（対前期比）
2020年Q1	182.9	124.4
2020年Q2	161.6	127.8
2020年Q3	159.0	126.4
2020年Q4	170.6	137.1

これを見ると、オフィスの不動産価格はコロナが起きたQ１から大きく下落しているものの、マンション・アパートの価格は逆に上がっていることがわかります。

このように、状況によっては不動産ごとに値動きが異なる場合があります。

REITに投資をするときには、それぞれの銘柄に組み入れられている収益不動産の種類をよく確認するようにしましょう。

REITの分配金と税金

REITに投資をすると、REITが取得した不動産で得られる賃料収入や不動産売却益などを「分配金」として受け取ることができます。

年に2回決算があるREITの場合は、年2回分配金を受け取ることができます。REITによっては、分配金が年１回のこともあります。

分配金を受け取ることができるのは、決算月の「権利付最終取引日」にREITを保有している投資家です。この日よりも前にREITを売ってしまうと、投資主名簿に名前が記載されず、分配金がもらえないので注意しましょう。

また、この「権利付最終取引日」はREIT銘柄によって違うため、事前にしっかりと確認することが大切です。

分配金と売却益の税金

REITの分配金と売却益には、それぞれ20.315%の税金がかかります。

分配金は源泉徴収されるため、基本的には確定申告の必要がありません。確定申告をする場合は、総合課税か申告分離課税かのいずれか一方を選択することができます。ただし、総合課税を選択した場合でも配当控除の適用はありません。

所得税率が源泉徴収の「20.315％」よりも低い人は、総合課税を選択したほうが有利になることがあります。逆に、所得税率が高い人が総合課税を選択すると、源泉徴収をする場合よりも税金が高くなるため注意しましょう。

REITの売却益については、利用している証券会社の口座の種類によって、確定申告が必要な場合と、必要でない場合があります。分配金は口座の種類にかかわらず、いったん源泉徴収されます。

特定口座（源泉徴収あり）

証券会社の「特定口座（源泉徴収あり）」を開設している場合は、証券会社がREITや株、投資信託、分配金は配当などを損益通算し、最終的な利益を計算したうえで20.315%の源泉徴収を行います。最終的に損失が出ている場合は、あらかじめ分配金から源泉徴収された額が後日還付されることがあります。

特定口座（源泉徴収なし）

「特定口座（源泉徴収なし）」では、REITや株・投資信託などの売却益は、証券会社が作成した年間取引報告書をもとに、自分で確定申告を行います。確定申告をすることで、株や投資信託などの売買損益や分配金、配当との損益通算をおこなうことができます。そして、最終的な利益の20.315％を納税します。

一般口座

一般口座でREITを購入した場合、「特定口座（源泉徴収なし）」と同様に、自分でREITや株・投資信託・分配金や配当などとの年間損益を計算し、確定申告を行います。一般口座の場合は、証券会社から年間取引報告書をもらえないため、自分で売買履歴を確認して計算することとなります。

REITの5つのメリット

REITにはさまざまなメリットがあり、初めての人でも投資しやすいことが魅力です。それでは、メリットをくわしく解説します。

数万円から投資できる

REITは数万円から投資できます。一般的な不動産投資では多くの資金が必要ですが、REITは少額から始められることが大きな魅力です。

ただ、REIT銘柄によって一口あたりの価格には幅があります。自分に合った、無理のない金額で投資をするようにしましょう。

安定した収益が期待できる

REITの主な配当原資は不動産の賃貸料となっています。そのため、比較的安定した配当が期待できます。

また、REITでは「利益の90%超を配当にまわすことで、分配金を損金算入できるため、法人税が実質免除となる」という法人税の優遇制度があります。REITでは、本来は法人税として国におさめるべき金額を投資家への分配金にまわしているため、高い分配利回りが期待できます。

分散投資ができる

REITはいろいろな不動産に投資を行っています。そのため、REITに投資をすることで、複数の不動産に分散投資を行っていることになります。

また、「複合型」や「総合型」は複数のジャンルの不動産に投資を行っているため、より効果的な分散投資をすることが可能です。

換金性が高い

REITは株式と同じように売買できるため流動性が高く、すぐに換金できることもメリットです。

REITは証券市場に上場している「上場投資信託」のため、東京証券取引市場が開いている時間（9:00～11:30、12:30～15:00）は株式と同じように自由に売買することができます。

REITにはさまざまな銘柄があり、2021年3月の時点で東京証券取引所に上場しているJ-REITの銘柄数は61、時価総額は16.35兆円となっています。

また、2021年3月のREITの個別銘柄別の月間売買代金をみてみると。1位の銘柄は約1,051億円、 2位は約820億円、3位は685億円となっています。

REITはこのように流動性が高く、「すぐに買えて、すぐに売れる」ということが大きなメリットとなっています。

プロにすべて任せられる

不動産投資では、収益が上がりやすい不動産を見極める必要があります。

たとえば、賃貸用マンションの場合は、

• 入居者のニーズが高いエリアか
• 適切な利回りの物件であるか
• 周辺の施設が整っていて生活しやすいか
• 収納が充実している物件か
• 管理が行き届いているか

など、さまざまな点を確認する必要があります。

REITであれば物件の選定から維持・管理・運営まですべて専門知識があるプロに任せることができるため、安定して投資することができます。

REITの分配利回り

REITの分配利回りは銘柄ごとに違いますが、おおむね2～5％ほどとなっています。

2021年3月で売買高が多かった上位5銘柄の分配利回りは、以下のようになっています。

REIT銘柄	種類	分配利回り
日本ビルファンド投資法人	オフィス型	3.49%
ジャパンリアルエステイト投資法人	オフィス型	3.38%
日本都市ファンド投資法人	総合型	4.04%
日本プロロジストリート投資法人	物流施設	2.69%
GLP投資法人	物流施設	3.24%

また、2021年3月で一番分配利回りが高かったのは「スターアジア不動産投資法人」で5.75%、一番分配利回りが低かったのが「森トラスト・ホテルリート投資法人」で0.93%となっています。

このように、REITの種類によって分配利回りも大きく変わるため、自分の希望にあったREITを慎重に選ぶようにしましょう。

REITと現物不動産投資の違い

REITと現物不動産投資の違いは以下のようになっています。

比較項目	REIT	現物不動産投資
最低投資金額	数万円～	数百万円～
利回り	3～6%ほど	物件による(10%超のものも)
物件選定	専門家が選定	自分で選定
物件の管理	不要	自分で行う
流動性	高い	低い
分散投資	簡単にできる	多額の資金が必要
価格変動	大きく動く	小さく動く
不動産投資ローン	利用できない	利用できる

それでは、いくつかの項目についてくわしく解説していきます。

最低投資金額

REITは一番価格が低い銘柄の場合は数万円程度から投資することが可能です。しかし、現物不動産投資ではかなりまとまったお金が必要です。

現物不動産投資では、物件購入金額すべてをローンにした場合でも、仲介手数料や登録免許税、印紙税、不動産取得税、司法書士報酬などの諸費用分が必要となります。諸費用は物件価格の3～5％ほどを見積もっておく必要があり、現金で用意しなければなりません。

REITはまとまった資金が不要で、少額から始められることが大きなメリットとなっています。

また、現物不動産投資では多額のローンを組む場合が多く、大きな負債を抱えるというリスクもあります。

利回り

現物不動産投資では自分で物件の取得から運営、管理までを行うことが多く、コストはそれほどかかりません。そのため、高い利回りが期待できます。

逆に、REITは最初から最後まですべてプロにすべて任せるため比較的コストが高く、利回りは現物不動産投資よりも低いことが多くなっています。

REITの分配利回りは平均で2～５%ほどとなっていますが、現物不動産投資では10%以上の利回りが期待できることもあります。

物件選定

現物不動産投資では、物件選定がとても重要です。人口減少率が低いエリアであるかどうか、建物の設備や構造はしっかりしているかなど、さまざまな点を確認して投資物件を決める必要があります。

REITはそれらをすべてプロが行い、収益性が高い物件を選んでくれます。そのため、安心して投資することができます。

流動性

REITは証券取引所に上場しており、毎日多くの取引が行われているため、すぐに売買することが可能です。

しかし、不動産はすぐに現金化しづらい資産です。買い手がすぐに見つかった場合でも、登記の手続きなどに時間がかかるため、現金化には早くても1か月はかかると考えておかなければなりません。

ただし、流動性が高いことはデメリットにもなります。

REITは簡単に売却できてしまうため、リーマンショックやコロナ・ナショックなど、相場が大きく動くときに、売り込まれて価格が大幅に下がってしまうことがあります。

2020年3月のコロナ・ショックのときには、東証REIT指数は前日比マイナス18.5％という歴史的な下落となりました。

REITが保有している不動産の収益はその時点ではそれほど悪化していなかったのにもかかわらず、目先の現金を確保したい投資家が殺到したため、コロナ・ショックでは日経平均よりも大きく下落しています。

REITは短期投資家や機関投資家も購入しています。そのため、突発的な事態が起こった場合は、大きく値下がりすることもあると覚えておきましょう。

分散投資

REITは数多くの物件に投資をしているため、REITを買うだけで「不動産の分散投資」を行っていることになります。

たとえば、REIT銘柄のひとつである「日本リート投資法人」は、2020年12月31日の時点で、200件以上の不動産に投資しています。

一方で、現物不動産投資で数百件の物件を保有することは、資金的な問題からほぼ不可能であるといえます。数件の物件に分散投資したい場合であっても、多くの資金が必要となりますし、物件ごとに登記等の諸費用がかかり、コストも高くなります。

このように、分散投資をしたい場合は、REITが適していると考えることができます。

REITと不動産クラウドファンディングとの違い

REITのように不動産に投資をし、高い分配利回りが期待できるものに「不動産クラウドファンディング」があります。REITと不動産クラウドファンディングとの違いは、以下のようになっています。

比較項目	REIT	不動産クラウドファンディング
最低投資金額	数万円～	1万円～
利回り	3～6%ほど	2～8％ほど
物件選定	専門家が選定	自分で選定
物件の管理	不要	不要
流動性	高い	低い
分散投資	簡単にできる	簡単にできる
価格変動	大きく動く	小さく動く
不動産投資ローン	利用できない	利用できない

最低投資金額

REITの最低投資金額は数万円ですが、REIT銘柄によって１口あたりの金額が違うため、一口数万円で投資できる銘柄もあれば、数十万円が必要な銘柄もあります。投資したい銘柄が高額だった場合、数万円では投資できず多くの資金が必要となることがあります。

それに対して不動産クラウドファンディングでは、どの案件も1万円から投資できます。利回りが高く人気があるものでも、1万円という少額から投資できることが魅力です。

物件選定

REITはさまざまな不動産に投資をしていますが、投資物件を選ぶのはREIT側であり、投資家が決めることはできません。

不動産クラウドファンディングでは、物件の立地や築年数、外観など投資する物件の情報がくわしく公開されており、投資家はそれらの情報を確認して、投資する案件を決める仕組みとなっています。

このように、不動産クラウドファンディングでは投資家自身が投資物件を選べることが大きな特徴となっています。

流動性

REITは上場投資信託のため、株と同じように売買をすることができます。しかし、不動産クラウドファンディングは、基本的には運用期間中に解約をすることができないというデメリットがあります。

不動産クラウドファンディングの運用期間は数か月～数年と幅広くなっていますので、流動性を高めたい場合は、短期運用期間のものを選ぶとよいでしょう。

価格変動

REITは株式と同じように売買できるため、REITの価格そのものが毎日価格が変動します。そのため、場合によっては元本割れする可能性があります。

不動産クラウドファンディングは元本保証ではないものの、運用期間中に元本価格の変動はなく、基本的には満期になると投資した金額が償還される仕組みです。

REITに比べると、不動産クラウドファンディングは価格変動が少ないため、安心して投資をすることができます。

REIT市場の今後の見通し

REITに投資をするときには、景気や不動産価格、企業業績の動向などを調べ、今後の見通しを立ててから投資をすることが大切です。

自分で見通しを立てるのが難しいときには「しんきんアセットマネジメント投信」など、さまざまな機関が発表しているレポートを参考にしましょう。

これらのレポートは毎月のREITの価格変動の原因や見通し、オフィス空室率などのデータが書かれているため、今後の見通しをたてるうえでとても参考になります。

まとめ

REITは投資家から集めたお金を使って複数の不動産を取得し、賃貸料や売却益などを「分配金」として投資家に還元する仕組みです。

近年日本では低金利が続いていますが、REITは2～5%という高い分配利回りが期待できます。

REITと似たものとして「不動産クラウドファンディング」があります。不動産クラウドファンディングも投資家の資金を集めて不動産に投資をする仕組みですが、REITよりも少額投資が可能で、約１万円から投資をすることができます。また、基本的には価格が変動せず、安心して保有できるという特徴もあります。

比較的低リスクで資産を増やしたい人や、少額から不動産投資をはじめたい人には、REITや不動産クラウドファンディングが適しています。資産を着実に増やすためにも、これらの投資方法をぜひ活用してみてください。

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